Rendement locatif à Montpellier : tous nos conseils en 2023

8^e ville de France, Montpellier se situe dans le département de l’Hérault, en région Occitanie. Réputée pour son incroyable culture ainsi que son dynamisme à toute épreuve, elle attire aussi bien les actifs que les étudiants, les seniors, les couples, les familles et les entreprises. En ce sens, la capitale du Languedoc Roussillon se caractérise aujourd’hui par sa forte croissance démographique ! Avec près de 311 835 habitants, Montpellier figure parmi les communes les plus peuplées de l’Hexagone, ce qui lui permet d’être une ville propice à l’investissement locatif. Investir son capital au niveau de cette zone représente ainsi l’opportunité rêvée de maximiser la performance d’un placement immobilier. Pour que votre projet réussisse, il vous faudra en amont réaliser quelques calculs de rentabilité. Découvrez dans cet article les conseils pour augmenter la valeur locative de votre investissement locatif à Montpellier. 

Les formules de calcul du rendement locatif

Au regard des attraits de Montpellier, celle-ci s’avère propice pour tirer le maximum de rendement locatif. Avant d’actionner la moindre initiative, il est important de réaliser un minimum de mathématiques financières pour la bonne réussite de votre investissement. 

Calcul de la rentabilité brute 

Ça y est, vous vous lancez, vous envisagez d’investir à Montpellier ! Pour cause, en plus d’être une ville touristique, elle est principalement une ville universitaire. La tension locative y est donc relativement forte, ce qui est idéal pour un placement immobilier locatif. Toutefois, notez que réaliser un investissement sur un coup de tête n’est jamais une bonne idée. Afin que la rentabilité attendue soit optimale, il vous faudra effectuer le calcul du rendement brut de votre patrimoine immobilier. Cet indicateur permet de vous donner un aperçu de la rentabilité d’un projet locatif. 

Il est primordial pour tout propriétaire bailleur d’obtenir un retour sur investissement important pour l’achat d’un appartement/maison grâce aux loyers encaissés. Exprimé en pourcentage, le taux de rendement brut correspond à la rentabilité d’un bien avant déduction des certaines charges. La formule est d’ailleurs simple, la voici : 

Concrètement, le calcul du rendement brut d’un placement dans la pierre locative prend en compte le montant du loyer et le prix d’acquisition du logement. Avec cet indicateur, vous avez une idée de la rentabilité locative d’un appartement/maison dans la ville de Montpellier.

Calcul de la rentabilité nette

La capitale de l’Hérault mérite sa place au palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier rentable. En matière d’investissement locatif, la ville possède de sérieux avantages. Particulièrement attrayante, elle jouit d’une bonne image auprès des aficionados de l’immobilier, et ce, depuis de nombreuses années.

Afin de juger l’intérêt d’un investissement, l’indicateur le plus fiable demeure la rentabilité nette. Avant d’effectuer un achat immobilier, réalisez par ailleurs le calcul de cette dernière. Plus concrète, la rentabilité nette vous permet d’évaluer le potentiel d’un logement immobilier et vous évite les mauvaises surprises. Pour connaître le potentiel rendement locatif de votre résidence à Montpellier en France, vous pouvez utiliser la formule suivante : 

En amont de votre projet locatif, effectuez cette opération mathématique pour évaluer la rentabilité d’un bien immobilier. Cela vous fera éviter les mauvaises surprises. Pour son calcul, il faudra amputer les loyers de certaines charges locatives, comme :

•         les intérêts d’emprunt,
•          la taxe foncière,
•          les charges de copropriété,
•          l’entretien et les réparations de l’appartement/maison,
•          l’assurance.

Le rendement locatif est l’un des paramètres les plus importants d’un investissement immobilier destiné à la location. Comparée à la rentabilité brute, la rentabilité nette est un indicateur plus pertinent. Effectuer ce calcul permet d’obtenir une estimation plus réaliste du retour sur investissement d’un logement situé à Montpellier. Entre autres, le rendement net constitue un indicateur plus efficient offrant une vision bien plus précise que le calcul de la rentabilité brute. 

Notez qu’il vous est même possible de calculer le rendement net d’impôt. En effet, grâce à votre placement locatif, vous allez profiter d’avantages fiscaux dans le cadre des mécanismes  de défiscalisation (la loi Pinel ou le dispositif du Loueur en meublé non professionnel).

Les éléments à considérer pour optimiser son rendement locatif à Montpellier

Marché immobilier dynamique, économie florissante, formations universitaires…, Montpellier dispose de solides avantages pour attirer les locataires et  les investisseurs. Pour y investir sereinement, considérez ces points cruciaux et conseils lors de votre achat. 

Le quartier d’implantation 

Montpellier fait partie des 5 villes de France où il fait bon investir. La commune bénéficie notamment d’une bonne dynamique démographique et présente un prix de l’immobilier attractif. Ce constat lui permet de séduire de plus en plus d’investisseurs en quête de rentabilité locative optimale. Pour un propriétaire bailleur, posséder un patrimoine immobilier dans cette ville présente en effet de nombreux avantages. Un placement dans la pierre locative permet de percevoir des revenus supplémentaires, voire de réaliser une plus-value financière en cas de revente. 

Néanmoins, pour obtenir une forte rentabilité, l’appartement ou la maison se doit d’être bien situé. Autrement dit, le logement à louer doit être basé dans un quartier qui plaît à plusieurs profils de locataires. Montpellier possède notamment une importante concentration d’étudiants ainsi qu’une forte attractivité touristique. Dans la ville, il est recommandé de réaliser un investissement locatif dans les zones suivantes : 

•  Le quartier Port-Marianne,
•  Le quartier Richter,
• Le quartier Boutonnet, 
• Le quartier du Centre historique,
• Le quartier des Beaux arts, 
• Le quartier Estanove,
• Le quartier de la Croix-d’argent. 

Mélangeant des quartiers plus anciens et des quartiers modernes, la ville de Montpellier laisse plusieurs choix aux futurs investisseurs de l’immobilier. Afin de réduire au maximum la vacance locative de votre placement locatif, ciblez un appartement de petite taille ou de taille moyenne. En effet, le logement doit être louable ! Pour un investissement à forte valeur patrimoniale, le centre-ville de Montpellier est le lieu offrant un excellent rendement locatif. Les quartiers se trouvant au cœur de la ville ont l’avantage d’être à proximité d’institutions, de transport et de commodités. 

Le type du logement 

Ville dynamique en pleine effervescence, Montpellier est la ville où il faut réaliser un projet immobilier locatif. D’après les derniers rapports du site MeilleursAgents, le nombre d’acheteurs est supérieur de 22 % au nombre de biens à vendre dans la commune. Cela signifie que le marché immobilier de la ville est très dynamique ! Comme il s’agit d’une ville étudiante et touristique, les locataires sur place recherchent les petites surfaces mises en location. De ce fait, le type de logement à privilégier est :

•         Le studio, 
•          Le T1, 
•          Le T2,
•          Le T3. 

En tant que propriétaire bailleur, le but de votre acquisition à Montpellier est de louer l’appartement afin de percevoir des loyers intéressants. Sachez que plus votre résidence destinée à la location est vide, moins votre investissement sera rentabilisé. Avec un logement de type studio, vous pouvez espérer un bon rendement locatif dans la ville de Montpellier. Les loyers encaissés durant toute la durée du projet immobilier vont permettre d’avoir des revenus supplémentaires tout en complétant votre retraite. Avant d’acheter un appartement, vérifiez la proximité des transports en commun et des établissements d’enseignement pour pouvoir le proposer à la location. Ceci permet au propriétaire bailleur de réduire la vacance locative de son logement. 

Notez que la colocation est un placement qui a le vent en poupe lorsqu’il s’agit d’un placement dans la pierre locative. Pour cause, cela fait augmenter votre rendement locatif. En optant pour un logement de taille moyenne à Montpellier, vous profitez d’un loyer global supérieur pour un même espace. En effet, une résidence qui propose plusieurs pièces présente de nombreux avantages pour un propriétaire bailleur. Pour ce type de projet immobilier, considérez le bassin d’emplois aux alentours et les universités pouvant être situées à proximité, car cela peut être une garantie pour louer votre bien aux étudiants et jeunes actifs.  

Le prix d’achat du logement à Montpellier

Montpellier s’avère propice pour tirer le maximum de la valeur locative d’un logement. Opter pour un investissement locatif dans la capitale de l’Hérault permet d’accroître en douceur son patrimoine et de bénéficier, une fois l’achat amorti, d’un complément de revenu appréciable. Sur cette ville de France, les prix de l’immobilier restent d’ailleurs abordables pour les investisseurs qui espèrent un bon rendement. Au 1 mars 2023, le prix moyen du mètre carré à Montpellier est de 3 669 euros, tous biens confondus, selon les estimations du site MeilleursAgents. Voici un aperçu des prix pratiqués dans certains quartiers comme :

•          Le quartier Aiguelongue : prix au mètre carré moyen de 4 396 euros,
•         Le quartier Aiguerelles : prix au mètre carré moyen de 3 832 euros, 
•         Le quartier Boutonnet : prix au mètre carré moyen de 4 168 euros,
•         Le quartier Celleneuve : prix au mètre carré moyen de 2 720 euros,
•         Le quartier Figuerolles : prix au mètre carré moyen de 3 352 euros,
•         Le quartier Port-Marianne : prix au mètre carré moyen de 4 825 euros. 

Une acquisition immobilière dans l’un de ces quartiers va permettre une potentielle plus-value. À savoir qu’un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme ! Il est conseillé de faire l’achat d’un bien ancien nécessitant des travaux, ceci, afin de répondre aux besoins des locataires. Faites appel à un agent immobilier pour connaître le taux de logements vacants dans le quartier que vous ciblez et les tarifs pratiqués à la location à Montpellier. 

Les dispositifs de défiscalisation éligibles à Montpellier

En France, le gouvernement autorise des déductions d’impôts en contrepartie d’un engagement de location. À ce jour, il existe un panel de dispositifs fiscaux mis en place pour les aficionados de l’immobilier. Ces mécanismes permettent notamment de réduire l’impôt d’un particulier tout en soutenant le développement du parc immobilier français. Ainsi, investir dans la pierre locative permet de bénéficier d’avantages fiscaux grâce à un dispositif de défiscalisation. Différents programmes d’investissement locatif existent, à savoir :

•          La loi Malraux,
•          La loi Pinel,
•          Le statut LMNP,
•          Le régime Déficit foncier, 
•          La loi Denormandie,
•          La loi Monuments historiques. 

La ville de Montpellier a de nombreux atouts qui promettent un investissement locatif rémunérateur. Les divers dispositifs de défiscalisation permettent aux propriétaires de bien ancien ou neuf de conjuguer recette locative et réduction d’impôts. 

Les avantages procurés par l’investissement immobilier locatif varient en fonction de plusieurs facteurs. Pour que votre placement dans la pierre à Montpellier soit une réussite, sollicitez les services de professionnels de l’immobilier afin d’optimiser votre situation fiscale. Sa connaissance du marché local vous permet également d’avoir accès aux meilleures opportunités immobilières dans la capitale du Languedoc Roussillon.