Immeuble de rapport à Rennes : le guide 2023

Rennes désigne une ville dans le département d’Ille-et-Vilaine et elle est la préfecture de la région administrative de Bretagne. Elle figure dans la liste des meilleures villes les plus agréables à vivre en France. À ce titre, elle offre l'un des excellents compromis entre qualité de vie et opportunité de travail. De même, elle se trouve à 1 heure 25 minutes de Paris et les plages de Saint-Malo (ville portuaire de Bretagne) sont accessibles en une heure tous les week-ends. En effet, elle attire toujours de nouveaux habitants (10 000 environ) et des vacanciers chaque année qui dopent le marché immobilier. Investir dans la pierre à Rennes signifie donc faire le choix d’un bon placement. Toutefois, quel est le meilleur type de bien qui rapporte le plus ? Découvrez dans cet article à quel point l’immeuble de rapport est un choix à privilégier à Rennes, car ce type de patrimoine génère des revenus conséquents.

Investir dans un immeuble de rapport à Rennes : les atouts indéniables

L’immeuble de rapport renvoie à un patrimoine immobilier constitué de plusieurs logements, détenus par un seul et unique propriétaire. Cette expression s’emploie dans le jargon de l’investissement locatif. Ci-dessous, vous verrez les intérêts d’investir dans ce genre de bien à Rennes (Ille-et-Vilaine).

Demande locative constante à Rennes

La ville de Rennes (au Nord-Ouest de la France) a l’avantage d’abriter diverses institutions universitaires sur son territoire. Il s’agit notamment de 2 grandes universités et de 17 écoles de formations réparties sur 4 campus. Ce qui fait d’elle l’une des meilleures villes étudiantes de France. Les étudiants qui y vivent (67 000 environ) ont besoin d’un logement afin de suivre leur cursus dans les meilleures conditions. De ce fait, la demande d’appartement locatif se voit constamment à la hausse.

À part cela, la cité de Rennes est labellisée French Tech, faisant d’elle un eldorado pour les startups et sociétés qui travaillent dans le domaine numérique. Cette métropole de Bretagne enregistre près de 19 000 entreprises et 300 000 emplois. De ce fait, les jeunes actifs arrivent également en masse dans cette ville du département d’Ille-et-Vilaine qui s’avère la 2^e zone d’emplois en France. Ils boostent alors la demande sur le marché de l’immobilier locatif rennais. En outre, les cadres parisiens en quête de meilleure condition de vie convoitent aussi cette destination et contribuent fortement à la baisse du risque de vacances locatives. Par ailleurs, Rennes détient le label de ville d'art et d'histoire en France. Simplement parce qu’elle a conservé un important patrimoine médiéval et classique au sein de son centre historique, faisant d’elle une métropole prisée par les touristes.

Si vous souhaitez obtenir le meilleur rendement dans l’immobilier locatif, vous avez intérêt à opter pour un immobilier de rapport. De cette façon, vous devenez l’unique propriétaire du bien et percevez l’ensemble des loyers. Aussi, sachez que la rentabilité de ce type de patrimoine immobilier peut dépasser les 7 % brut à Rennes (Ille-et-Vilaine).

Immeuble de rapport à Rennes : un potentiel de négociation intéressant sur le prix d’achat

Le prix au mètre carré d’un immeuble de rapport est généralement plus attractif que celui d’un simple appartement. De plus, plus vous achetez grand en surface ou en nombre de logements, plus vous pouvez négocier le prix d’achat. Ces deux éléments vous aident donc à augmenter significativement le rendement locatif, car une bonne affaire commence toujours dès le coût d’acquisition du bien immobilier. Par exemple, dans la préfecture de Bretagne, la valeur d’un immeuble de rapport avec 8 appartements s’élève à 641 700 €. En outre, le loyer médian y est de 15,63 €/m².

Les quartiers stratégiques pour un investissement dans l’immeuble de rapport à Rennes

Incontestablement, le ratio qualité du logement/prix du loyer dans un immeuble de rapport est excellent à Rennes (Ille-et-Vilaine). Cela favorise la très forte attractivité de son marché immobilier locatif. Aussi, cette capitale de la Bretagne brille grâce à ses 4 quartiers exceptionnels parmi les 12.

Le quartier Centre

Pour réussir un investissement dans un bien immobilier détenu en monopropriété, veillez à bien choisir son emplacement. Les prix d’achat raisonnables, la demande locative élevée et la rentabilité dépendent du lieu où s'implante le projet. À ce propos, le quartier Centre est le cœur historique et géographique de Rennes. Les habitants vivent dans un cadre de vie touristique et festif grâce aux centres culturels, restaurants et bars. Il est donc prisé par les étudiants et les jeunes adultes.

Par ailleurs, le quartier Centre est le 2^e secteur rennais le plus riche après Thabor - Saint-Hélier - Alphonse Guérin. Les habitants peuvent se permettre de louer des :

•  Appartements deux pièces à 840 €,
•  Appartements trois pièces à 975 €,
• Appartements cinq pièces à 1 518 €,
• Appartements six pièces à 1 940 €.

Le secteur Centre se trouve proche du métro et de la gare de Rennes.

Le quartier Beaulieu

Beaulieu désigne le quartier le plus dynamique de la ville de Rennes. Il plaît énormément aux étudiants grâce à sa proximité avec les grandes écoles. Aussi, il est desservi par de nombreuses lignes de bus, le reliant directement au centre de la métropole. 

Les appartements de petites surfaces qui constituent un bien immobilier détenu en monopropriété y trouvent preneurs rapidement. Ces logements peuvent se louer à 700 € (un deux-pièces) ou 400 € (un studio), par exemple.

Le quartier Nord-Saint-Martin

Au fur et à mesure des années, le quartier Nord-Saint-Martin s’est complètement métamorphosé. Il devient alors le secteur de prédilection de différents programmes immobiliers. Pour les étudiants, il profite d’une situation géographique de choix, notamment proche du centre-ville et de nombreux établissements supérieurs, comme l’université Rennes 2.

Le quartier Nord-Saint-Martin possède aussi une grande richesse de commerces, entre autres les 2 centres commerciaux Grand-Quartier et Saint-Grégoire. Au vu de l’emplacement du quartier, l’investissement dans un immeuble de rapport constitue une valeur sûre. Pour voir clairement le rendement locatif de ce type de projet, voici des exemples de loyer appliqué sur le marché immobilier de ce secteur rennais :

•  Appartement une-pièce : 590 €,
•  Appartement trois-pièces : 780 €,
•  Appartement quatre-pièces : 970 €.

Grâce aux atouts de ce quartier, votre projet immobilier en monopropriété connaîtra une prospérité assurée.

Le quartier Thabor - Saint-Hélier - Alphonse Guérin

Thabor- Saint-Hélier - Alphonse Guérin, voilà un nom de quartier rennais très prisé par les locataires. Son environnement verdoyant, ses beaux bâtiments et sa douceur de vivre créent un cadre de vie agréable et haut en couleur. En effet, les familles souhaitent y élire domicile, les étudiants et jeunes actifs désirent s’y installer pour des raisons stratégiques (implantation de grandes écoles et une situation péricentrale). Ce secteur rennais bénéficie aussi d’une excellente desserte en matière de transport en commun. Évidemment, Thabor- Saint-Hélier - Alphonse Guérin présente tous les atouts pour réaliser un programme immobilier locatif, notamment un immeuble de rapport. Cependant, la ville de Rennes dispose d’autres quartiers intéressants, comme Villejean-Beauregard et Sud-Gare.

Investir dans l’ancien pour concrétiser un projet en immeuble entier à Rennes

Le marché immobilier rennais ne se constitue pas uniquement de logements neufs, mais aussi de bâtiments anciens à rénover. Ces dernières offrent un fort rendement locatif après travaux.

Immobiliers anciens rennais : des prix de vente abordables

Investir dans l'ancien revient généralement 10 à 20 % moins cher qu'investir dans le neuf en raison du prix d’achat relativement abordable. En consultant  une annonce immo rennaise (avec photos à l’appui), il est possible de trouver la perle rare en matière de bâtisse ancienne à rénover, comme :

•         une maison de 85 m² avec parking pour un prix de vente de 269 000 € ;

•         une maison de 80 m² avec parking à un coût de vente de 269 000 € ;

•         une maison de 65 m² avec un beau jardin et 351 080 € de valeur de vente ;

•         une maison de 51 m² avec parking pour la modique somme de 282 450 € ;

•         un immeuble de 260 m² à 189 500 €.

Investisseurs amoureux d’une maison de caractère ou d’un immeuble ancien à rénover ?  Vous trouverez votre bonheur en lançant une petite recherche sur le site des agences immo rennaises. En outre, le prix de vente est à négocier en fonction des travaux de rénovation à réaliser.

Investissement sûr dans l’ancien à Rennes : solliciter l’aide d’un agent immo

À Rennes, ce n’est pas seulement en achetant ou en construisant de nouveaux immeubles entiers que les investisseurs gagnent autant de revenus. Il existe également l’investissement dans l’ancien qui est une voie intéressante. Pour cela, il faut consulter plusieurs publicités immo dans le secteur rennais.

En principe,  une annonce de vente de biens immobiliers s’accompagne de photos. Toutefois, il existe des expressions trompeuses pouvant vous induire en erreur quand vous achetez votre maison ou immeuble ancien à rénover. Afin d’éviter les mésaventures dans les travaux de rénovation et les coûts conséquents qui vont avec, il vaut mieux vous faire aider par un agent immobilier qualifié. Il saura détecter et déjouer les pièges formulés dans l’annonce, entre autres les mentions :

• une maison avec des appartements de 2 / 3 pièces : c’est-à-dire que vous avez la possibilité de séparer le salon en 2 pièces, mais la surface au mètre carré disponible ne le permet pas ;
• quelques travaux à prévoir : cette expression signifie qu’il y aura plus qu’un coup de pinceau à faire.
• un quartier calme : veut dire éloigné de tout et un secteur animé signifie bruyant (une maison ou un immeuble à proximité des bars et boîtes de nuit, par exemple) ;
• un immeuble ancien de plusieurs étages qui a du charme : cette annonce masque sûrement le fait qu’il n’est pas doté d’un ascenseur.

À part cela, l’agent immo est en mesure de vous donner des conseils avisés lors de votre recherche de patrimoine ancien à rénover. Il sait pertinemment que les photos alléchantes dans une annonce immobilière attirent beaucoup d’investisseurs. En effet, les prix auront tendance à grimper. Indéniablement donc, l’aide d’un agent immobilier vous permet d’investir dans l’ancien à Rennes en toute sérénité, sans mauvaise surprise.

Rénover et transformer la maison ancienne en immeuble de rapport

Une fois la maison achetée, il faut la modifier en immeuble à loyers. Cette méthode d’investissement consiste à diviser la résidence en plusieurs logements à mettre en location séparément. En effet, vous percevrez diverses mensualités et profiterez d’une rentabilité élevée. Cependant, vous devez préalablement consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) de Rennes afin de savoir si la mairie autorise la division des pièces d’une résidence en divers logements.

Dans le cas échéant, la création de places de parking ou l’achat de places de stationnement peut se révéler obligatoire, en fonction du nombre de logis nouvellement créés. À noter que les candidats-locataires rennais se constituent majoritairement de jeunes actifs, étudiants et touristes. De ce fait, vous devez aménager les appartements en fonction des besoins de ces profils.

Choisir parmi les agents immobiliers pour gérer l’immobilier

Une fois la résidence transformée en immeuble à loyers, il convient de trouver des occupants solvables, de bien estimer la valeur des mensualités, de rédiger les baux… Si vous manquez de temps ou de compétence dans ces domaines, il est alors judicieux de faire appel à un des agents immobiliers à Rennes. Ce professionnel connaît très bien le marché de l’immobilier locatif de la localité et peut se déplacer facilement pour réaliser les états d’entrée et de sortie.

L’agent saura également rédiger avec soin une annonce immo qui séduira les locataires rennais que vous ciblez (étudiants, jeunes actifs, touristes…).

2 conseils pour réussir un investissement dans un immeuble de rapport à Rennes

Investir dans un immeuble de rapport dans la ville de Rennes est un coup sûr. Désirez-vous mettre toutes les chances de votre côté ? Voici alors 2 conseils qui garantissent la réussite d’un tel investissement dans cette capitale de la Bretagne.

Miser sur la loi Pinel

D’emblée, la loi Pinel désigne un dispositif fiscal qui permet d'investir dans l'immobilier neuf et ancien, et de payer moins d'impôt. Pour en profiter, il faut que la ville d’implantation du projet fasse partie des zones éligibles, précisément la zone A bis, A et B1. À titre indicatif, les secteurs B2 et C (jugés trop détendus) ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis 2021. En revanche, bonne nouvelle pour vous, investisseurs immobiliers, car la ville de Rennes se trouve dans le secteur B1.

Rennes doit répondre à une demande de logement locatif grandissante. Dans ce cas, vous pouvez appuyer votre investissement dans l’immeuble de rapport grâce à la loi Pinel. Ce dispositif vous aide à bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu si vous vous engagez à louer le bien pour 6, 9 ou 12 ans en résidence principale. Cependant, l’investissement ne peut pas excéder les 300 000 €. Si le prix de l’immeuble de rapport est supérieur, la réduction s’appliquera seulement sur les 300 000 €.

Voici les taux de défiscalisation permis dans le cadre de la loi Pinel pour un investissement locatif :

• Appartements dans les immeubles de rapport loués sur 6 ans : 10.5 % ;
• Appartements dans les immeubles de rapport loués sur 9 ans : 15 % ;
• Appartements dans les immeubles de rapport loués sur 12 ans : 17.5 %.

Ici, il s’agit des nouveaux taux de la loi Pinel pour l’année 2023. À noter qu’investir dans un bien immobilier de rapport ancien avec ce dispositif vous permet d’amortir le coût des travaux. De même, vous optimisez la rentabilité de votre projet en mettant le bien en vente ou à la location, une fois rénové comme neuf.

Investir dans un immeuble de rapport destiné aux étudiants

Rennes s’affiche sur le podium des villes françaises étudiantes. Précisément, elle arrive à la seconde place après Toulouse. Les universitaires constituent donc une grande partie de la population rennaise. En effet, la résidence étudiante renvoie à un projet prospère. Afin de concilier fort rendement locatif et zéro charge de copropriété, pourquoi ne pas modifier un immeuble de rapport en résidence étudiante ?

Dans la ville de Rennes, ce type de bien immobilier se dote de nombreux atouts. Par exemple, le risque d’impayé reste très faible grâce au cautionnement parental et aux aides personnalisées au logement (APL). Investir dans la résidence étudiante vous permet aussi de profiter d’une fiscalité avantageuse. À ce propos, si vous optez pour le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous bénéficierez du remboursement de la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) sur le prix d’acquisition. Cela, sous réserve d’exploiter l’immeuble de rapport transformé en kit étudiant, au moins pendant 20 ans.

Vous envisagez de transformer les logements de votre immeuble de rapport de manière à répondre aux exigences d’une résidence étudiante ? Veillez donc à ce que chaque étudiant dispose d'une chambre et qu’il partage les pièces communes avec les autres universitaires.