Pourquoi faire de la location meublée en SASU ?

Pour investir en location meublée, vous pouvez choisir entre la détention directe d’un patrimoine immobilier et la création d’une entreprise commerciale. À l’instar de la SCI (Société civile immobilière), de la SARL (Société à responsabilité limitée) immobilière et de l’EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée), la SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle) est un statut juridique pertinent en investissement locatif.

Elle appartient à la famille de la SAS (Société par actions simplifiée) dont l’associé est unique, une seule personne physique ou morale. En principe, elle permet d’effectuer toutes les activités commerciales. Contrairement à la SCI, la SASU peut opter pour le régime fiscal IS (Impôt sur les sociétés) ou le régime fiscal IR (Impôt sur le revenu) en termes d’imposition.

De plus, en matière immobilière, elle concerne principalement l’investissement locatif en LMNP (Location meublée non professionnelle) ou en LMP (Location meublée professionnelle). Facile à créer, cette entreprise présente des avantages non négligeables aussi bien sur la fiscalité que sur le revenu de votre activité immobilière.

SASU de location meublée : une entreprise facile à créer

Tout comme la SAS, la SCI, la SARL de famille et l’EURL, la création d’une SASU de location meublée requiert de nombreuses formalités législatives.

Primo, vous êtes tenu de rédiger les statuts de la SASU. Vous pouvez soit le réaliser vous-même, soit faire appel à un professionnel. Dans tous les cas, la deuxième option reste à privilégier, car les statuts mal rédigés peuvent mettre en péril la pérennité de la société. D’ailleurs, il est nécessaire de mentionner, entre autres, la dénomination sociale de la société, le montant du capital et le siège social. Pour vous faciliter les tâches, vous pourrez en trouver des exemplaires en ligne.

Secundo, vous devez déposer le capital social de votre société sur un compte bancaire professionnel ouvert à son nom. À noter que la loi régissant la SASU n’impose pas une somme de base minimale. C’est le principal avantage de cette entreprise commerciale en comparaison avec la SCI. Dans cette deuxième étape, il est aussi indispensable de réaliser des apports en nature (patrimoine immobilier).

Tertio, l’instruction de la société par actions simplifiée implique une publication au préalable dans un journal d’annonces légales. Vous recevrez, en retour, une attestation de publication qui prouve la conformité de votre activité. Au moyen d’un formulaire MO (destiné aux personnes Morales), les processus se terminent par la déclaration auprès d’un CFE (Centre de formalités des entreprises) compétent.

Dans la plupart des cas, l’associé unique d’une SASU peut prendre en charge le rôle du président de la société. Toutefois, il est possible de déléguer cette fonction à une autre personne physique ou morale. Par ailleurs, comme la création d’une SCI ou d’une SARL, les démarches peuvent être effectuées en ligne ou en direct.

Une gestion individuelle optimisée de la location meublée

La SAS unipersonnelle est la société commerciale idéale pour une gestion individuelle de votre investissement en location meublée.

Associé à responsabilité limitée

Cette spécificité de la SASU constitue un avantage très important dans le cadre de la gestion d’une location en meublé (LMNP ou LMP). En effet, en tant qu’associé unique de la société, vous disposez d’une responsabilité limitée à hauteur de vos apports (capital et patrimoine immobilier). En d’autres termes, votre patrimoine personnel n’est pas confondu avec celui de la société.

En tant que société commerciale, la SAS unipersonnelle doit disposer d’un patrimoine professionnel auquel se concentre son activité immobilière. Ainsi, le bien personnel de l’associé unique (qu’il soit le président ou non) est protégé des risques des dettes sociales. Sachez qu’en cas de non-remboursement du crédit immobilier, les créanciers (banques) ont le droit de reprendre les biens (hypothèques). Pour une location meublée en SASU immobilière, seuls les apports en nature dans la société sont concernés par cette loi hypothécaire.

Fonctionnement plus souple 

Parmi les formes sociales (SAS, SCI, SARL, EURL…) permettant d’investir dans l’immobilier locatif, la SASU offre un régime plus souple sur la gestion de votre patrimoine. En effet, elle est peu encadrée par le Code de commerce. En tant qu’unique associé, cela vous fera bénéficier d’une grande liberté contractuelle. De ce fait, vous pouvez déterminer vous-même les règles de gestion de votre société. Toutefois, certaines législations s’imposent sur la désignation du président.

Si vous êtes à la fois l’unique actionnaire et le président de la société, toutes les décisions reviennent à vous. Ainsi, vous pouvez vous verser librement une partie de la totalité des revenus de votre entreprise sous forme de dividendes.

En revanche, si la présidence de votre société est endossée par une autre personne physique (individu) ou morale (autre société), les règles ne sont pas les mêmes. Dans ce cas, vous devez effectuer un versement d’un salaire proportionnel à l’activité exercée par le président. Néanmoins, cette rémunération n’est pas soumise à un barème légal, elle repose sur un accord mutuel.

Un régime social très avantageux

Les couvertures sociales constituent un autre avantage juridique majeur sur la gestion de la location en meublé sous le régime de la SASU. En effet, le président de cette société bénéficie du statut d’assimilé-salarié tout en profitant du régime général de sécurité sociale.

Par contre, un taux de cotisations sociales, plus ou moins élevé, sera déduit mensuellement de sa rémunération.

Un taux d’imposition bien modéré

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif en LMNP ou LMP, le statut juridique SASU présente des avantages fiscaux considérables. En général, il est soumis au régime fiscal IS, mais vous pouvez aussi opter pour le régime IR sous certaines conditions bien définies.

Imposition de la SASU de la location meublée sous le régime d’Impôt sur les sociétés (IS)

Sous le régime d’impôt sur les sociétés, la SASU de location meublée est soumise à un mode d’imposition qui varie sous certains paramètres.

La SAS unipersonnelle est soumise à une imposition au niveau de la société elle-même. Pour cela, le taux de fiscalité dépend des revenus générés et du chiffre d’affaires de l’entreprise. En effet, si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 7,63 millions d’euros, elle doit s’acquitter :

• soit le taux réduit de 15 % si les revenus sont inférieurs à 38 120 euros ;

• soit le taux normal de 28 % si les revenus sont compris entre 38 120 euros et 500 000 euros.

Par ailleurs, si le chiffre d’affaires se trouve entre 7,63 millions et 250 millions d’euros, l’imposition sera fixée à un taux de 28 %. Ceci, peu importe les revenus générés.

En outre, si le chiffre d’affaires est égal à 250 millions d’euros, deux taux pourront s’appliquer au régime d’impôt sur les sociétés, à savoir :

• un taux de 28 % pour les revenus moins de 500 000 euros ;

• un taux de 33 % pour les revenus plus de 500 000 euros.

Le versement de dividendes à l’associé unique est ensuite taxé au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % en 2026, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.

Imposition de la SASU de la location meublée par le régime d’impôt sur le revenu (IR)

À la différence de la société civile immobilière, la SASU immobilière peut être imposée par le régime fiscal IR dans une location en meublé. Cela nécessite une demande signée par l’associé unique, et envoyée au service des impôts lors du premier trimestre de l’ouverture de l’exercice comptable.

De plus, cette option est valable pour une durée inférieure ou égale à cinq ans, à compter de la date de création de la société. Le régime d’impôt sur le revenu s’applique aussi à condition que l’actionnaire unique soit à la présidence de l’entreprise.

Sous le régime fiscal IR en LMNP ou en LMP, le président associé unique sera imposé dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Pour les autres activités, l’imposition se fait dans la catégorie des BNC (Bénéfices non commerciaux) ou celle des BA (Bénéfices agricoles).

Sous l’option IR, les loyers relèvent des BIC. Le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes en 2026, avec un abattement forfaitaire de 50 %, pour la location meublée classique et les meublés de tourisme classés. Les meublés de tourisme non classés sont limités à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %.

Au-delà de ces plafonds, ou sur option, le régime réel s’applique : vous déduisez vos charges réelles et vous amortissez le bien, ce qui peut réduire fortement le résultat imposable. En LMNP, les bénéfices supportent aussi 18,6 % de prélèvements sociaux.

L’imposition de la plus-value d’une SASU de la location en meublé

Sous l’IS, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire son prix d’achat diminué des amortissements pratiqués. Elle est imposée à l’IS, à 15 % ou 25 %.

Sous l’option IR, la plus-value suit le régime des particuliers du LMNP : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Par ailleurs, afin de bénéficier des avantages du statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) et LMP (Loueur meublé professionnel), la société doit remplir certaines conditions. En effet, elle doit mettre en location son patrimoine immobilier pour une durée minimum de 9 ans. Aussi, la durée d’un bail d’une location meublée est d’au moins un an, mais peut être réduite à neuf mois pour les résidences étudiantes.

SASU et location meublée : un montage à choisir selon votre objectif

La location meublée en SASU séduit par sa souplesse : responsabilité limitée aux apports, capital libre dès 1 €, gestion en solo et taux d’IS de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices. Elle permet aussi d’amortir le bien et de réinvestir les bénéfices dans la société pour acquérir de nouveaux logements.

Ce montage a toutefois ses limites. Les dividendes sont taxés à 31,4 % en 2026, la comptabilité commerciale a un coût, et le statut LMNP n’est accessible qu’avec l’option IR, limitée à cinq exercices. La revente doit aussi être anticipée dès l’achat, car la plus-value est calculée différemment à l’IS et à l’IR.

La SASU convient donc surtout aux investisseurs qui veulent capitaliser et développer un patrimoine sur le long terme. Si vous recherchez des revenus immédiats, la location meublée en nom propre peut être plus adaptée. Dans tous les cas, validez le montage avec un expert-comptable.

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