Comment réussir la revente d'un appartement LMNP ?

La revente appartement lmnp est souvent motivée par une situation professionnelle, personnelle ou par des problèmes financiers. Revendre un bien en LMNP nécessite quelques bonnes pratiques. En effet, la revente LMNP doit respecter certaines conditions administratives et fiscales. Lesquelles?

Revente LMNP : différences entre une résidence de service et un bien sans services

La revente appartement LMNP est regit par quelques conditions.  Vous devez différencier les deux types de bien immobilier meublés: les biens meublés sans résidences et les bien avec résidence. 

Les résidences de services sont destinés à des usages spécifiques. Elles concernent les EHPAD, les résidences pour étudiants et les résidences pour affaires. Ce sont surtout les exploitants professionnels qui les louent et qui assurent leurs gestions quotidiennement. Elles garantissent un revenu régulier, même s’il y a des vacances locatives. 

Les biens meublées classiques concernent les logements mis à disposition des particuliers. Ils sont plus flexibles, car vous pouvez gérer l’activité vous-même ou le confier à une société de gestion. Vous avez aussi la possibilité de choisir vous-même vos locataires. 

Quand faut-il revendre un appartement en LMNP ?

La revente d’un appartement LMNP est une décision qui doit être mûrement réfléchie. En règle générale, l’investissement en location meublée non professionnelle vise à générer du profit. Plusieurs raisons peuvent toutefois pousser un propriétaire à céder son bien :

• Besoin de liquidité immédiate.

• Changement de vie (mobilité, projet personnel).

• Réinvestissement dans un autre projet immobilier.

Aucune loi ne limite la durée d’exercice de la location meublée. Cependant, une cession trop rapide peut entraîner des sanctions fiscales. En pratique, la revente LMNP est possible à tout moment, sauf pour les résidences de services, qui obéissent à des règles spécifiques.

Ces résidences sont encadrées par le dispositif Censi-Bouvard, lequel impose un délai minimum de 9 ans avant la revente, correspondant à la période d’amortissement. Ce délai est la contrepartie des avantages fiscaux accordés par le dispositif. En cas de non-respect de cet engagement, l’administration fiscale peut appliquer des pénalités, notamment le remboursement de la réduction d’impôt perçue.

Ainsi, la revente d’un bien LMNP reste une opération libre en principe, mais elle doit être anticipée avec soin, surtout lorsqu’il s’agit d’une résidence de services soumise à des conditions strictes.

Revente LMNP : quelques points à connaître

Il y a quelques points essentiels que vous devez connaître avant de mettre en vente votre LMNP. 

Savoir estimer son bien

Vous êtes décidé à vendre votre location meublée? Avant la mise en vente, vous devez l’estimer pour profiter du meilleur prix possible. En déterminant le prix de vente approprié, vous profitez d’une belle plus-value, tout en réussissant à vendre le bien dans les meilleures conditions possibles.    

Pour cela, vous devez vous référer aux conditions du contrat qui régit le LMNP. L’acheteur pourra ensuite le poursuivre. Il y a aussi d’autres critères à considérer avant de déterminer le prix de vente du bien en LMNP, tel que:    

• L’emplacement de l’hébergement ;
• Le montant du loyer ;
• Les conditions de l’application du bail ;
• La durée du bail restant ;
• La qualité de la société de gestion.

Ces éléments vous permettent d'estimer au mieux le prix de la revente.  Les conditions de vente seront ainsi pour vous et pour l’acheteur.  

Calculer les avantages fiscaux

Il est aussi important de savoir calculer vos avantages fiscaux. 

Demander l’aide d’un professionnel

Les calculs des avantages fiscaux en cas de revente LMNP est assez complexe. Pour réduire les erreurs, il est crucial de faire appel à un expert en LMNP pour vous accompagner.  Son intervention vous fait également gagner du temps dans les calculs.  Il s’assurera que tous les avantages fiscaux qui vous sont dûs sont bien applicables. Selon votre profil, l’expert-comptable peut même vous prodiguer quelques conseils utiles sur la meilleure stratégie de vente de votre LMNP.  Il peut vous aider dans la planification de la vente pour profiter des meilleurs prix du marché. 

Le bail commercial

Le bail commercial s’applique quand vous confiez la gestion de votre bien à un gestionnaire. Ce contrat sert ainsi se bail commercial LMNP, impliquant la déclaration de vos revenus comme des Bénéfices industriels et commerciaux. Le bail commercial est très fréquent en cas de location meublée résidence de service. Ce document vous permet ainsi de  percevoir des loyers réguliers pendant 12 ans, même si le taux d’occupation reste faible. 

La plus-value

La revente LMNP comporte des spécificités qu’il est essentiel de connaître afin d’éviter des erreurs lors de la transaction immobilière. La plus-value réalisée à la revente est encadrée par des règles fiscales précises :

• Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien.

• Le calcul inclut également les frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement) et les travaux réalisés.

• En location meublée, les amortissements pratiqués durant la période de location sont pris en compte et influencent la valeur de la plus-value.

La plus-value est soumise à :

• L’impôt sur le revenu au taux de 19 %.

• Les prélèvements sociaux (17,2 %).

• Des abattements progressifs s’appliquent en fonction de la durée de détention, à partir de la 6ᵉ année.

En pratique :

• Après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt.
• Après 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux.

Exemple, si vous revendez votre bien LMNP après 5 ans, la plus-value reste imposable mais bénéficie d’un abattement partiel. Si vous attendez 22 ans, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value.

Revente  appartement LMNP : la TVA

Ill est tout à fait légitime de se demander si la TVA s’applique sur la revente d’un appartement en LMNP. Quand vous achetez le bien en vue d’une location meublée, une TVA a pu être greffée sur le prix d’achat du bien.  C’est particulièrement le cas si vous achetez un LMNP neuf ou un bien en état futur achèvement.

Si l’achat est soumis à la TVA récupérable, vous pouvez les récupérer avec le dispositif LMNP ou sous le statut de loueur meublé professionnel. La location ne doit pas se faire à titre privé.  En ce qui concerne la revente d’un appartement lmnp, l’application de la TVA dépend de plusieurs facteurs. L'application de la TVA n’est pas systématique.

Pour la revente d’un bien neuf ou assimilé neuf

Pour une revente dans les 5 ans, la TVA s’applique aussi sur le prix de vente du bien immobilier. Si vous l’avez déjà récupéré, vous devez la verser à l'administration fiscale et aussi l’injecter dans le prix de vente du bien. 

Pour une revente après 5 ans, aucune TVA ne s’applique sur le prix de vente du bien, sauf si votre statut lmnp contient des clauses spécifiques. L'exonération ne s’applique pas si la vente se déroule dans les Zones Franches Urbaines (ZFU).

La revente d'un bien ancien

Le prix de la revente d’un LMNP ancien n’est soumis à aucune TVA. La transaction est en effet soumise à des droits d'enregistrement et non à la TVA. Il s’agit en effet d’une transaction immobilière classique. Les conditions spécifiques de la LMNP ne s'appliquent pas. Cependant, il y a une exception à cette règle. Si vous avez réalisé des gros travaux de transformation ou de rénovation dans le bien, des TVA peuvent s'appliquer sur la revente du bien. Les travaux peuvent en effet être assujettis à la TVA.

Quelles sont les démarches administratives pour revendre un bien en LMNP ?

Vous êtes décidé à revendre votre appartement LMNP? Sachez que pour cela, vous devez respecter certaines démarches administratives. Celles-ci sont indispensables pour que la transaction s’effectue dans les règles. 

La sortie du statut LMNP

Si vous envisagez de vendre un bien sous le régime LMNP, vous devrez cesser l’activité. Il y a pour cela, plusieurs formalités administratives à respecter. Vous devez en premier lieu déclarer la cessation de l’activité 30 jours avant la fin de l’activité sur l’INPI (institut national de la propriété industrielle). Vous n’êtes plus contraint de compléter le formulaire P2P4i. Cette déclaration en ligne désactive ensuite votre numéro SIRET. 

En ce qui concerne le plan fiscal, les démarches dépendent du régime fiscal choisi. Pour le régime micro-bic, vous devez faire la déclaration sur le formulaire 2042-C PRO.  Si vous êtes sous le régime LMNP réel, vous devez créer une liasse fiscale, constitué du formulaire CERFA 2031 et ses annexes. Vous devez la déposer au plus tard 60 jours après la fin de l'activité. 

En cessant l’activité, vous devez payer l’impôt sur le BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et le CET (contribution économique territoriale).  La cessation demande également la cloture de la comptabilité et l’etablissement d’un bilan de cessation d’activité. 

La résiliation du bail en cas de vente

Deux options s’offrent à vous au moment de la revente appartement LMNP :

• Vous pouvez résilier le contrat de bail et effectuer une vente libre. Dans ce cas, vous devez indiquer a votre locataire de votre décision a l’aide d’une lettre recommandée avec accusée de réception. Vous devez accorder un délai de préavis au locataire. 
• Vous pouvez vendre la LMNP avec le locataire et assurer à l’acheteur la continuité de l’activité. 

La déclaration des plus-values du loueur meublé

Pour profiter des meilleurs tarifs, vous devez déclarer vos plus-value. Vous pouvez le faire par le formulaire 2048-IMM-SD. Vous devez y notifier le montant de l'impôt et celui de la plus-value. Il vous faut ensuite notifizr la plus-valur nette que vous avez réalisée sur l’imprime 2042-C pout la déclaration de revenus complémentaires. 

Revente appartement LMNP: les astuces pour optimiser la vente

En effectuant la revente LMNP dans la règle, la transaction peut vous être bénéfique. Voici quelques astuces pour revendre votre LMNP correctement..

Trouver le bon professionnel pour vous accompagner 

Les procédures sont differentes pour la revent d’un appartement LMNP classique et pour la revente d’une résidence de service. Il est de ce fait crucial de contacter un professionnel de la vente pour vous aider. Si vous disposez d’une location meublee clasique, vous pouvez confier la revente à une agence immobilière. Par contre, si vous mettez en vente un appartement dans une residence de service, vous devez contacter une société specialisée pour le faire.  Vous pouvez aussi céder le bien au gestionnaire si l’activité l’intéresse.

Vendre au bon moment

Pour en tirer le meilleur tarif de la revente, vous devez le faire au bon moment. De ce fait, prenez le temps de vous renseigner sur l’état du marché immobilier locatif dans votre région. Malgré une forte demande dans le secteur, le marché n’est pas constante.  Vous devez cibler le bon moment pour profiter des bons prix.

Faire une bonne estimation du bien 

Si vous souhaitez réaliser un profit avec la revente LMNP, vois devez estimer votre bien à sa juste valeur. Contactez un professionnel  pour vous accompagner dans cette procédure. Vous pouvez utiliser la rentabilité du bien LMNP comme argument de vente et justifier le prix.

Valoriser le bien 

Prenez le temps de rafrîchir le bien LMNP avant sa mise en vente. Cela captive plus l’attention des acquéreurs. Au cours de l’activité, sachez que le bien subit des usures. Quelques travaux de repararion et d’entretien permet de donner un coup de jeune à la LMNP, surtout si vous l’avez exploité pendant plusieurs années. Vous n’avee pas besoin de réaliser de gros travaux de rénovation. Il suffit juste de le donner un peu d’eclat. 

Respecter le bail de location

Pour optimiser la vente, evitez la rupture du bail avec le gestionnaire. Cela peut avoir des impactes la revente. Ne cedez pas non plus le bien avant la fin du bail, car cela peut dissuader l’acquéreur de finaliser la transaction. Le meilleur moment pour revendre votre appartement en LMNP, c’est vers le début ou au milieu du bail commercial. 

Ainsi, pour garantir la revente appartement LMNP,  voici les points essentiels à retenir: 

• estimez correctement votre bien pour la revente;
• prenez en compte les impôts et les prélèvements sociaux pour avoir la meilleure plus-value;
• rafraichissez le bien avec quelques travaux de réparation pour attirer les acquéreurs;
• contactez un professionnel pour vous accompagner.

Réussir la vente d’un LMNP : préparez votre bien efficacement

Revendre un appartement en LMNP nécessite de respecter plusieurs critères administratifs, fiscaux et stratégiques pour maximiser la plus-value et éviter les erreurs. Que ce soit pour une résidence de service ou un bien classique, il est essentiel d'estimer correctement votre bien, d'optimiser votre fiscalité et de bien choisir le moment de la vente. En vous entourant de professionnels compétents, vous augmenterez vos chances de réussir votre transaction dans les meilleures conditions.

Prêt à revendre votre bien LMNP ? Contactez notre expert pour vous accompagner dans toutes les démarches et maximiser votre rentabilité.

FAQ : 1. Quelles sont les conséquences fiscales si je vends mon LMNP avant la fin des 9 ans ?

Si vous vendez un bien en résidence de service sous le dispositif Censi-Bouvard avant la fin des 9 ans, vous devrez rembourser la réduction d’impôt obtenue pendant la période de détention, ainsi que des pénalités fiscales. Cela annule les avantages fiscaux associés à la loi Censi-Bouvard.

2. Puis-je revendre mon appartement LMNP si je ne respecte pas les délais d'amortissement ?

Oui, vous pouvez revendre un bien LMNP même si les délais d'amortissement ne sont pas entièrement respectés. Toutefois, si vous avez profité d’avantages fiscaux, ceux-ci peuvent être remis en cause, et vous devrez probablement les rembourser, en plus de subir une imposition plus élevée sur la plus-value réalisée.

3. Quel impact le choix d’un gestionnaire immobilier a-t-il sur la vente de mon LMNP ?

Choisir un gestionnaire immobilier peut influer sur la vente de votre LMNP. Un gestionnaire bien établi peut rassurer les acheteurs, surtout dans le cas d’une résidence de service, en garantissant une gestion professionnelle du bien et des loyers réguliers. Toutefois, cela peut limiter la flexibilité de la vente et la rendre plus complexe si le contrat de gestion est encore en vigueur.

4. Est-ce que je peux vendre mon LMNP sans que le locataire quitte les lieux ?

Oui, vous pouvez vendre votre LMNP avec le locataire en place, surtout si vous avez un bail commercial. Cela permet au futur acheteur de bénéficier immédiatement des revenus locatifs. Cependant, il est important de bien respecter les conditions du bail et d'informer le locataire à l'avance.

5. Dois-je payer des impôts sur la plus-value de la vente d’un LMNP si j’ai détenu le bien pendant plus de 22 ans ?

Non, si vous avez détenu le bien en LMNP pendant plus de 22 ans, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value, bien que des prélèvements sociaux puissent s’appliquer après 30 ans de détention. L'amortissement du bien, cependant, peut influencer le calcul de la plus-value même après cette période.