Création SCI : notaire ou comptable, qui choisir ?

Vous avez un projet immobilier collectif. Vous voulez gérer un bien en famille, investir dans la location, ou préparer votre succession. Une structure juridique s'impose comme la solution. Mais une question revient sans cesse : faut-il passer par un notaire ou un expert-comptable ?

Le notaire rassure par sa dimension juridique. Le comptable optimise la fiscalité et accompagne dans la durée. Entre les deux, le choix n'est pas évident. Pourtant, il conditionne la réussite de votre projet, le coût et la sécurité de votre montage.

Cet article répond à vos questions. Vous découvrirez les cas où l'intervention du notaire s'impose, notamment lors d'un apport de bien. Vous comprendrez le rôle du comptable dans la mise en place de la structure et la gestion fiscale.

Nous détaillerons les étapes concrètes : rédaction des statuts, dépôt du capital, publication de l'annonce et formalités administratives. Enfin, nous comparerons le coût de chaque option et vous aiderons à choisir selon votre projet (investissement, familial, transmission).

Votre objectif ? Sécuriser juridiquement votre montage tout en maîtrisant vos coûts et en optimisant votre fiscalité.

Les grandes étapes de la mise en place

Préparation du projet et choix des associés

La mise en place démarre par une réflexion à plusieurs. Vous devez réunir au minimum deux associés, sans limite maximale. Ces associés peuvent être des personnes physiques (particuliers) ou morales (entreprises). Un mineur peut même devenir associé avec l'accord de ses représentants légaux.

Avant toute démarche administrative, définissez l'objet de votre structure. Elle gère des biens, mais l'objet précise le type d'activité : achat-revente, location nue, détention de patrimoine familial, ou investissement. Attention, la location meublée relève d'une activité commerciale et sort du cadre classique.

Vous fixez ensuite les règles : qui apporte quoi, comment répartir les parts, qui prend les décisions, quel régime fiscal choisir (IR ou IS). Ces discussions préalables conditionnent la rédaction des statuts et la stabilité de votre montage.

Rédaction des statuts et détermination du capital

Les statuts forment le socle juridique de votre structure. Ce document écrit doit être signé par tous. Il fixe les mentions obligatoires : dénomination, siège, objet, durée (99 ans maximum), capital, identité des associés, nomination du gérant, et modalités de fonctionnement.

Le capital se compose des apports de chaque associé. Deux types existent : en numéraire (argent) et en nature (bien, par exemple). Contrairement aux idées reçues, le capital ne reflète pas la valeur des biens gérés, mais uniquement les apports initiaux. Le montant reste libre : 1 euro suffit légalement, mais un montant cohérent renforce la crédibilité.

Lorsqu'un associé apporte un bien à la constitution, les droits d'enregistrement et l'intervention du notaire deviennent obligatoires. Nous y reviendrons en détail dans les sections suivantes. En échange de leurs apports, les associés reçoivent des parts proportionnelles à leur contribution.

Formalités : dépôt de capital et annonce

Une fois les statuts rédigés, vous passez aux démarches concrètes. Le dépôt du capital s'effectue sur un compte bancaire ouvert au nom de la structure. La banque vous délivre une attestation, document obligatoire pour l'immatriculation.

Parallèlement, vous publiez une annonce dans un journal habilité du département où se situe le siège. Cette publication informe les tiers de la naissance de votre structure. L'attestation de parution servira pour le dossier d'immatriculation.

Dernière étape : déposer le dossier complet sur le guichet unique de l'INPI. Le dossier comprend :

• les statuts signés,

• l'attestation de dépôt,

• l'attestation de publication,

• une pièce d'identité du gérant,

• une déclaration de non-condamnation,

• un justificatif du siège,

• la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Après validation, le greffe vous délivre l'extrait Kbis, véritable carte d'identité de votre structure.

Passer par un notaire : quand et pourquoi ?

Intervention du notaire et cas où elle s'impose

Le recours au notaire devient obligatoire dans un cas précis : lorsqu'un associé apporte un bien au capital à la constitution. Juridiquement, cet apport s'assimile à une cession, c'est-à-dire un transfert de propriété du patrimoine personnel vers la structure.

Le notaire intervient pour plusieurs raisons. D'abord, il évalue objectivement et de manière impartiale la valeur du bien apporté. Cette évaluation protège tous les associés et garantit une répartition équitable des parts. Ensuite, seul le notaire peut rédiger l'acte authentique nécessaire pour valider ce transfert. Cet acte confère une force probante et une date certaine à l'opération, ce qui renforce la sécurité juridique.

Enfin, le notaire accomplit les formalités de publicité foncière. Il publie l'acte de transfert au Service de la Publicité Foncière et inscrit la mutation au Fichier. Sans cette formalité, le transfert ne peut pas être opposé aux tiers. La structure devient alors officiellement propriétaire du bien.

En revanche, lorsque les apports sont exclusivement en numéraire (argent), l'intervention du notaire reste facultative. Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé (acte simple entre associés), et aucun acte authentique n'est requis pour libérer les apports.

Les avantages d'un acte notarié

Même lorsqu'il n'y a pas d'obligation légale, faire appel à un notaire présente des avantages concrets. Il apporte des conseils avisés sur les aspects juridiques, fiscaux et successoraux. Cette expertise se révèle particulièrement utile dans le cadre d'un montage familial, où l'objectif principal consiste souvent à transmettre un patrimoine dans des conditions optimales.

Le notaire aide à structurer la société en anticipant les situations futures : entrée ou sortie d'associés, donation de parts, démembrement, clauses d'agrément, protection du conjoint survivant. Sa maîtrise des dispositifs successoraux et fiscaux permet d'adapter les statuts à votre stratégie patrimoniale.

La rédaction des statuts par un notaire limite aussi les risques juridiques. Grâce à son expérience, il formule des clauses claires et conformes à la réglementation, ce qui évite les ambiguïtés et les litiges entre associés. Pour un projet destiné à l'investissement ou à la gestion d'un gros patrimoine, cette sécurisation représente un atout solide.

Coût de l'intervention notariale

L'intervention du notaire engendre des frais répartis en plusieurs catégories. Les droits d'enregistrement constituent la première dépense. Lorsqu'un bien est apporté à une structure soumise à l'IR et que l'apport est gratuit (sans contrepartie en argent), aucun droit ne s'applique. En revanche, si la structure est soumise à l'IS ou si l'apport est qualifié d'onéreux, les droits d'enregistrement atteignent 5% de la valeur du bien.

Ensuite viennent les émoluments notariés, rémunération réglementée pour la rédaction de l'acte authentique. Ces émoluments se calculent selon un barème légal dégressif en fonction de la valeur du bien apporté. Plus le bien a de la valeur, plus le taux appliqué diminue par tranches.

Enfin, les honoraires libres du notaire couvrent les prestations non réglementées : rédaction des statuts, conseils juridiques et fiscaux, accompagnement personnalisé. Ces honoraires oscillent généralement entre 1 500 € et 2 000 €. Ce montant varie selon la complexité du projet, le nombre d'associés, la nature des apports et les clauses particulières à intégrer.

Au total, le coût dépend fortement de la présence ou non d'un apport de bien et du régime fiscal choisi. Pour un montage sans apport de bien, les honoraires restent limités à la rédaction des statuts et aux conseils.

Passer par un expert-comptable : rôle et intérêt

Le rôle du comptable

L'expert peut accompagner toutes les étapes de la mise en place, même si son intervention n'est jamais obligatoire. Dès la phase de conception du projet, il conseille sur le choix du régime fiscal : IR ou IS. Ce choix conditionne les obligations comptables, la fiscalité des revenus locatifs, et la rentabilité globale.

Il peut aussi prendre en charge la rédaction des statuts, en intégrant les clauses fiscales adaptées à votre situation. Pour les montages plus complexes (démembrement, pacte d'associés, clauses spécifiques), le binôme avocat-comptable offre une double sécurité juridique et fiscale. Une fois les statuts prêts, il peut gérer ou superviser les formalités administratives : dépôt du capital, publication de l'annonce, constitution du dossier d'immatriculation.

Son intervention se prolonge naturellement après la constitution. Il devient le référent comptable et fiscal, garantissant le respect des obligations légales et l'optimisation de la charge fiscale.

Gestion comptable et fiscale

Une structure soumise à l'IR bénéficie d'une comptabilité simplifiée. Les revenus locatifs sont directement répartis entre les associés selon leur quote-part de parts, et chacun déclare sa part dans sa déclaration personnelle. Cette configuration limite les obligations comptables : une comptabilité de trésorerie suffit, sans obligation de produire un bilan complet.

En revanche, un montage à l'IS nécessite une gestion comptable rigoureuse. L'expert doit établir des comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexes), tenir une comptabilité d'engagement, et produire des déclarations fiscales spécifiques. Cette complexité justifie pleinement son intervention.

Au-delà de la tenue des comptes, il optimise la fiscalité de votre structure. Il identifie les déductions possibles (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété), conseille sur les amortissements en cas d'option IS, et anticipe les conséquences fiscales des arbitrages patrimoniaux (vente, refinancement, nouveaux apports). Il prépare aussi les assemblées générales annuelles, vérifie la régularité des décisions, et conseille sur l'affectation du résultat (distribution ou mise en réserve).

Coût et modalités d'accompagnement

Le coût de la mise en place via un expert-comptable varie selon plusieurs paramètres. Pour la phase de constitution, un cabinet propose généralement un forfait incluant : conseils sur le régime fiscal, rédaction ou relecture des statuts, accompagnement sur les formalités (dépôt, annonce, immatriculation). Ce forfait oscille entre 800 € et 2 500 €, selon la complexité du projet et la notoriété du cabinet.

Ensuite, la gestion annuelle représente un coût récurrent. Pour une structure à l'IR avec une activité locative simple, les honoraires annuels se situent entre 500 € et 1 500 €. Pour un montage à l'IS avec plusieurs biens, des travaux importants, ou une comptabilité plus élaborée, le coût grimpe entre 1 500 € et 3 500 € par an.

Les experts en ligne proposent des tarifs plus compétitifs, avec des formules dématérialisées accessibles à distance. Ces cabinets réduisent les coûts de structure tout en garantissant une qualité de service adaptée. Le choix entre un cabinet traditionnel et un expert en ligne dépend de vos attentes en termes de proximité, de disponibilité, et de personnalisation du suivi.

Coût comparatif : notaire ou expert-comptable ?

Tarifs du notaire

Passer par un notaire coûte entre 1 000 € et 3 000 € HT pour la constitution, hors frais supplémentaires en cas d'apport de bien. Si vous apportez un bien, des droits de mutation s'ajoutent et peuvent représenter jusqu'à 10% de sa valeur en plus des honoraires. Les services d'un avocat se situent dans la même fourchette, parfois un peu au-dessus dans des cas complexes.

Tarifs de l'expert-comptable

Solliciter un expert-comptable revient à 500 € – 1 500 € HT pour une mise en place standard avec apports en numéraire, rédaction des statuts, annonce et formalités d'immatriculation. Si vous optez pour un accompagnement complet (mise en place fiscale, premiers conseils), le prix grimpe à 1 500 €. La gestion annuelle d'un montage à l'IS ou recevant des loyers dépasse 1 000 €/an en cabinet traditionnel.

Alternative en ligne ou en autonomie

Monter votre structure en autonomie ou sur une plateforme juridique en ligne abaisse les coûts à 300 € – 400 €, hors accompagnement personnalisé. Cette option convient aux associés expérimentés qui maîtrisent les démarches. Demandez toujours un devis précis en fonction de votre projet et des apports prévus.

(Source : Clementine.fr - Expert-comptable SCI : prix, obligation)

Tableau comparatif

Critère	Notaire	Expert-comptable
Intervention obligatoire	Oui, si apport immobilier​	Jamais​
Rédaction statuts	Acte authentique possible​	Statuts sous seing privé​
Expertise principale	Juridique, patrimoniale, successorale​	Fiscale, comptable, gestion​
Type de projet adapté	SCI familiale, transmission, apport bien​	SCI investissement locatif, IS, gestion long terme​
Coût création	1 500 € – 4 000 €​	500 € – 1 500 €​
Suivi après création	Ponctuel (modifications)​	Récurrent (comptabilité annuelle)​
Droits enregistrement	Gère les droits enregistrement apport​	Non compétent​

(Source : SCI Business - Comptable ou notaire pour créer une SCI)

Le notaire sécurise la structure juridique et la transmission patrimoniale. L'expert-comptable optimise la fiscalité et gère la structure sur la durée. Dans certains projets complexes (montage familial avec investissement à l'IS), combiner notaire et expert-comptable renforce la sécurité juridique et l'optimisation fiscale.

Les points essentiels à retenir

La mise en place nécessite de choisir le bon professionnel selon votre projet. Si vous apportez un bien au capital, l'intervention du notaire est obligatoire pour rédiger l'acte authentique et gérer les droits d'enregistrement. Le notaire excelle dans la sécurisation juridique et patrimoniale, particulièrement pour les montages familiaux avec enjeux successoraux.

L'expert-comptable optimise la fiscalité et accompagne la gestion comptable sur la durée. Son intervention s'avère pertinente pour les projets d'investissement, les montages à l'IS, ou lorsque les apports sont uniquement en numéraire.

Dans les montages complexes, combiner notaire et expert-comptable garantit une double sécurité : juridique d'une part, fiscale et comptable d'autre part. Comparez les devis et privilégiez un professionnel expérimenté pour sécuriser votre projet.

FAQ

Peut-on créer une SCI sans notaire ni comptable ?

Oui, c'est possible si les apports sont uniquement en numéraire. Vous pouvez rédiger les statuts vous-même et effectuer les formalités via une plateforme en ligne pour 300-400 €. Cependant, l'accompagnement professionnel limite les risques d'erreur.

Combien de temps faut-il pour créer une SCI ?

Comptez 2 à 4 semaines en moyenne. Ce délai comprend la rédaction des statuts, le dépôt du capital, la publication de l'annonce et l'immatriculation au greffe. Avec un notaire, le délai peut s'allonger à 6-8 semaines si un bien est apporté.

Quel régime fiscal choisir : IR ou IS ?

L'IR convient aux projets de détention patrimoniale et transmission. L'IS est intéressant pour l'investissement locatif avec déduction des charges et amortissements. Un expert-comptable vous aidera à choisir selon votre situation.

Peut-on changer de professionnel après la création ?

Oui, vous pouvez solliciter un expert-comptable pour la gestion même si un notaire a créé la structure, et inversement. Les deux professions sont complémentaires et peuvent intervenir à différentes étapes de la vie de votre société.