Immeuble de rapport à Nancy : le guide 2023

Un immeuble de rapport fait référence à un actif immobilier constitué de plusieurs lots qui sont loués séparément dans le cadre d’un investissement locatif. Il est détenu en pleine propriété par un propriétaire unique. Ces dernières années, ce type de placement occupe le podium des investissements immobiliers en France. En général, un tel projet offre un rendement locatif intéressant. Cependant, afin d’éviter les mauvaises surprises, encore faut-il bien choisir le lieu où réaliser votre investissement. Parmi les villes qui permettent de profiter d’une meilleure rentabilité locative, Nancy est une valeur sûre. Le point dans cet article.

Quels sont les avantages d’investir dans un immeuble de rapport ?

Si l’investissement dans l’immeuble de rapport a le vent en poupe depuis plusieurs années en France, c’est qu’il présente de nombreux avantages. En voici 4.

Prix d’acquisition et frais de fonctionnement plus faibles

L’une des cartes maîtresses de l’immeuble de rapport est celle d’être généralement moins cher que plusieurs acquisitions séparées de différents actifs immobiliers. Puisque vous achetez en gros, vous pouvez vous attendre à avoir un prix par mètre carré et par unité inférieur à celui d’un logement acquis individuellement. De même, sachez que les frais d’achat (frais bancaires, de notaire et d’agence) s’avèrent moins conséquents sur un seul appartement que sur plusieurs lots.

Les frais de fonctionnement d’un immeuble de rapport, notamment les impôts fonciers sont également moins élevés. Dans ce type de bien, vous n’avez pas non plus besoin de syndic de copropriété. Étant le seul maître à bord, vous êtes le gérant de votre patrimoine.

Une rentabilité locative intéressante

Pour vos futurs locataires, le fait que vous soyez le seul propriétaire bailleur ne change rien. Les loyers de chacun des logements en exclusivité dans un bâtiment resteront les mêmes. Vous bénéficiez ainsi du même niveau de revenus locatifs que pour un achat de plusieurs lots séparés. Cependant, avec un prix d’achat et de fonctionnement moins élevé, vous pourrez obtenir une meilleure rentabilité locative.

Un investissement facile à gérer

La gestion locative d’un immeuble de rapport reste simple. Vous êtes le seul décisionnaire. Ainsi, vous êtes libre de réaliser des travaux à votre rythme, en choisissant vous-même la façon de les exécuter. Opter pour ce type d’investissement locatif n’implique aussi qu’un seul passage chez le notaire, le banquier et le gestionnaire immobilier. Enfin, la même localisation de tous les lots à gérer vous procure un réel gain de temps pour la gestion.

La répartition du risque

Dans un immeuble de rapport, vous détenez plusieurs lots (en exclusivité dans une bâtisse) à louer. Ainsi, vous aurez plusieurs locataires et donc diverses sources de revenus pour couvrir le remboursement de votre crédit immobilier. De quoi modérer les risques financiers en cas d’impayés. Si l’un des occupants ne vous paye pas, vous pouvez encore compter sur les autres. Ce qui n’est pas le cas si vous louez un seul logement.

Pourquoi choisir Nancy pour son investissement dans l’immeuble de rapport ?

Nancy, une commune de France située dans le département de la Meurthe-et-Moselle, est surtout reconnue pour être l’une des plus grandes villes étudiantes de l’Hexagone. C’est une opportunité en or pour un investissement immobilier locatif. Cependant, ce n’est pas le seul atout de cette localité.

Une ville universitaire très prisée

Nancy constitue l’une des principales villes étudiantes de France. Elle accueille, en effet, un grand nombre d’institutions universitaires variées, notamment les écoles d’ingénieurs, les écoles de management, et les facultés de médecine et pharmacie. Le projet ARTEM (Art, technologie et management), regroupant 3 célèbres grandes écoles, ne fait que susciter davantage l’intérêt des étudiants pour cette localité. En 2022, près de 25 % de la population nancéienne sont des étudiants.

Un meilleur dynamisme économique

Nancy est avant tout le siège de la Chambre de commerce de l’industrie de Lorraine, et de la Chambre de commerce et d’industrie de Meurthe-et-Moselle. Il abrite aussi le CHRU (Centre hospitalier régional universitaire), un des pôles sanitaires les plus importants de France. Le technopôle de Nancy-Brabois joue également un rôle crucial dans le dynamisme de cette localité. Réunissant plus de 300 entreprises et plus de 15 000 employés, il constitue la première zone économique de la Lorraine.

Une situation au cœur de l’Europe 

Nancy jouit d’une position géographique très avantageuse entre Paris, Strasbourg et l’Allemagne. De par sa proximité avec les deux grands axes européens (celui reliant l’est et l’ouest de Paris à Strasbourg, et celui reliant la mer du Nord à la mer Méditerranée), cette ville est résolument tournée vers l’international. Cette localisation stratégique ne fait que renforcer son attractivité économique et son rayonnement. Le chef-lieu du département de la Meurthe-et-Moselle séduit plus particulièrement les professionnels et les étudiants. C’est pourquoi il connaît une évolution démographique positive depuis quelques années.

Un patrimoine architectural exceptionnel

Depuis 1983, Nancy est inscrite au Patrimoine mondial de l’Humanité, et ce n’est pas pour rien. Elle jouit, en effet, d’un très fort patrimoine architectural. Elle accueille, entre autres, trois places emblématiques, à savoir la place de la Carrière, la place Stanislas et la place de l’Alliance. Appartenant au patrimoine mondial de l’UNESCO (Organisation des Nations unies pour l’éducation, la science et la culture), ces sites rayonnent dans toute la France et à l’international. Cette ville possède également de nombreux monuments et lieux sauvegardés. Tout cela contribue à son attractivité.

Un marché immobilier florissant

À la fois ville universitaire, culturelle et entrepreneuriale, Nancy se démarque aussi par son dynamisme économique. Elle possède tous les atouts pour maintenir un attrait bénéfique pour le marché immobilier. Grâce notamment à la présence de très nombreux étudiants dans cette localité, une grande partie de ses habitants est locataire, près de 70 %. Cette ville connaît ainsi une demande locative très forte. Voilà pourquoi elle allèche les investisseurs immobiliers.

Comment réussir son investissement dans l’immeuble de rapport à Nancy ?

Pour réussir votre investissement dans un immeuble de rapport à Nancy, il faut prendre en compte de nombreux paramètres. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, suivez les conseils ci-dessous.

Bien choisir le quartier où réaliser l’investissement

La localisation reste un critère clé lorsqu’il s’agit d’investir dans les immeubles de rapport. En effet, vous n’allez pas chercher un seul locataire, mais plusieurs. Voici un top 4 des meilleurs secteurs à privilégier pour votre investissement locatif à Nancy (Meurthe-et-Moselle).

Le centre-ville : un secteur de prédilection pour un investissement immobilier

Le centre de la ville de Nancy s’organise à partir de la place Stanislas. Avec ses nombreux commerces de proximité, bars et restaurants, ce quartier affiche un beau dynamisme. Étant le centre névralgique de la culture, il est particulièrement recherché. Comme tout centre-ville, ce secteur au cœur de la ville vit quasiment en permanence. C’est pourquoi les étudiants le plébiscitent. D’ailleurs, ils pourront facilement rejoindre leur université, le lieu étant bien desservi par le transport en commun.

Le quartier de la Vieille-ville : un secteur très prisé

Avec ses bâtisses à l'architecture variée et ses jolies ruelles pleines de charme, le quartier de la Vieille-Ville a tout pour plaire. Il est très prisé aussi pour son ambiance animée et vivante. À quelques minutes du centre-ville de Nancy, ce secteur saura séduire les familles. Il abrite également la faculté de Droit. De ce fait, il convient bien aux étudiants.

Le quartier Saurupt : une valeur sûre pour un projet d’investissement réussi

Quartier à la fois calme et résidentiel, Saurupt est essentiellement habité par des familles ayant un niveau de vie élevé. Si vous êtes en mesure d’acquérir un immeuble de rapport composé majoritairement d’appartements avec plusieurs chambres, c’est une valeur sûre. Vous serez certain de louer très facilement votre bien.

Le quartier ARTEM : la pépite

Situé à quelques minutes du centre-ville, le quartier ARTEM est une zone universitaire accueillant plusieurs centaines d’étudiants. Parmi eux, certains sont des étudiants étrangers à la recherche d’un studio ou d’un appartement une-pièce pour se loger. Ce secteur a aussi le mérite d’être bien desservi. Les habitants pourront aisément rejoindre les autres quartiers de Nancy, comme Saint-Nicolas, Vieille-Ville et Saint-Pierre.

Bien choisir son immeuble en fonction du profil de ses futurs locataires

Tous les immeubles ont leurs propres caractéristiques. Tous ne se prêteront donc pas à votre projet d’investissement. C’est pourquoi il est très important d’évaluer rigoureusement le potentiel du bien mis en vente.

La surface de chaque lot influe grandement sur le profil de vos futurs locataires. Les étudiants préféreront généralement le studio ou l’appartement une-pièce. Les familles, quant à elles, seront à la recherche d’appartements deux-pièces ou trois-pièces.

L’agencement de certains immeubles peut, en outre, permettre la colocation. Vous pouvez, par exemple, opter pour un appartement quatre-pièces. Dans ce cas, vous avez la possibilité de toucher une cible plus large.

L’idéal serait d’avoir plusieurs configurations en diversifiant la surface des appartements. Privilégiez si possible un immeuble composé d’une-pièce, de deux-pièces, de trois-pièces, de quatre-pièces et aussi d’un studio.

Miser sur un immeuble à usage mixte

Comme l’indique son nom, l’immeuble à usage mixte est un bien immobilier composé à la fois de locaux commerciaux et de lots destinés à l’habitation. Cette solution vous permet de profiter d’un rendement élevé grâce au local commercial, tout en minimisant les risques de vacances locatives grâce aux appartements.

Néanmoins, pour que cet investissement soit le plus rentable possible, assurez-vous que le loyer du local commercial ne représente pas une part importante de la totalité des loyers sur l’immeuble. En effet, c’est le lot qui a le plus grand risque de vacances locatives.

Par ailleurs, si vous optez pour ce type d’investissement, il faut obligatoirement privilégier les immeubles situés en plein centre-ville de Nancy. Dans ce cas, le rez-de-chaussée sera loué en tant que local commercial et les étages supérieurs en tant qu’appartements à usage d’habitation.

Privilégier un immeuble ancien déjà loué

Si chaque appartement qui compose l’immeuble est déjà loué, l’incertitude locative est minimale. De plus, cet investissement vous rapportera plus vite de l’argent. Vous n’aurez plus besoin de chercher des locataires.

Acheter un immeuble déjà loué est également un moyen de rassurer votre banquier. Ce dernier aura des chiffres réels, plutôt que des suppositions ou des estimations, pour vérifier la viabilité et la rentabilité de l’opération. De ce fait, vous pourrez obtenir aisément un prêt immobilier pour financer votre projet d’investissement locatif. Cette situation vous permet même de défendre une demande de crédit sans apport personnel.

Il faut toutefois faire attention à la possibilité de risque d’impayés non déclarés par le propriétaire. N’hésitez pas à vérifier vous-même la solvabilité des occupants de chaque appartement. Pour cela, vous pouvez demander au vendeur les quittances de loyers perçus et les relevés de compte.

Comment trouver un immeuble de rapport en vente à Nancy ?

Après avoir déterminé le quartier où investir, et la surface et le type d’immeuble à acheter, il est temps maintenant de procéder à la prospection.

Contrairement à la recherche immobilière classique, trouver un immeuble de rapport s’avère un peu plus compliqué. Les opportunités semblent plus rares, puisqu’il s’agit d’un marché de niche. L’opération demande ainsi un peu plus d’efforts.

Afin de dénicher la pépite, n’hésitez pas à consulter :

• les sites web d’agences immobilières,
• les sites de vente aux enchères immobilières,
• les petites annonces entre particuliers,
• votre propre entourage,
• les notaires.

La façon la plus intéressante d’acheter un immeuble de rapport, c’est de vous tourner vers la vente en bloc. Cette solution vous permet d’acquérir l’ensemble de tous les logements de l’immeuble en une seule fois.

La vente en bloc vous permet aussi de mieux négocier le prix. Vous pourrez utiliser comme argument la disparité des appartements au niveau de leur rendement locatif ou de leur surface. Du fait de l’importance de l’achat, vous pouvez également réduire les frais de notaire et les frais d’agence.

Comment promouvoir un investissement dans un immeuble entier à Nancy ?

Les immeubles à loyers demeurent un investissement rentable, surtout dans une grande métropole française comme Nantes (Meurthe-et-Moselle). Cependant, vous n’êtes sûrement pas le seul à la convoiter. Pour que vos appartements en exclusivité dans un immeuble résistent à la concurrence et se démarquent des autres, vous aurez besoin du soutien d’une agence immobilière. Celle-ci a les compétences nécessaires pour formuler des annonces capables d’accrocher l’attention d’un grand nombre de potentiels locataires.

À titre indicatif, une annonce de location immobilière désigne un descriptif rédigé par un professionnel. Elle fournit le maximum de renseignements aux personnes qui cherchent activement un logement à louer. Autrement dit, une annonce regroupe des informations sur le type de logement (un deux-pièces, un trois-pièces, voire un quatre-pièces). Elle informe aussi sur son état général, son loyer et l’environnement dans lequel il s’implante (à proximité d’un jardin naturel, par exemple).

Sachez donc qu’une annonce de location immobilière soigneusement formulée constitue un gage d’attractivité et de visibilité de votre immeuble à loyers à Nantes.

Autre moyen d’investir dans un immobilier entier à Nancy : la maison

Dans une annonce immobilière, il n’est pas rare de voir des immeubles et maisons en vente. Le premier type de bien concerne un bâtiment composé de plusieurs appartements en location. Dans le cas contraire, il s’agit d’une maison. Toutefois, si cette dernière dispose de grandes surfaces exploitables, elle peut être transformée en immeuble locatif dans lequel se trouvent, en exclusivité, des logements.

À Nancy, si la surface d’un appartement créé à l’intérieur d’une maison est comprise entre 5 et 20 m², il faut alors déposer une déclaration préalable de travaux en mairie. Dans le cas contraire, il convient de demander un permis de construire. À noter qu’il est également possible de réaliser l’extension de la maison en vue de gagner plus de mètres carrés.

Après les divers travaux, votre immeuble à loyers nantais peut donner lieu à une rentabilité locative comprise en 4 et 8 %. Si la question de comment trouver une maison nantaise en vente à modifier vous taraude l’esprit, sachez que les annonces immobilières sont là pour vous guider. Dedans, vous pouvez, par exemple, trouver des :

• maisons de 5 pièces avec jardin : 38 032 €,
• maisons de 7 pièces avec jardin : 369 000 €,
• maisons de 10 pièces avec jardin : 599 000 €.

Pour bien investir à Nancy (Meurthe-et-Moselle), il ne faut pas négliger les annonces immobilières qui vous aident à avoir une vue globale sur le marché locatif.  Cela, avant de vous y lancer.