Emprunt et imposition d'un investissement immobilier en France

L'investissement immobilier en France est une priorité pour les français de l'étranger. 57% souhaitent investir dans les 2 prochaines années. En tant que français non résident, vous investissez généralement pour préparer votre retraite, développer un patrimoine ou encore pour disposer d'un pied-à-terre.

Les études des enfants arrivent ensuite comme un argument : disposer d'un bien qui pourra servir aux enfants pour leurs études est rassurant. Découvrez nos astuces et conseils pour investir en France en tant que non-résident.

Investir en France : la barrière de la distance 

La première difficulté quand vous pensez à acheter un bien en France, c'est la distance. Un bon investissement locatif, que ce soit en France ou n'importe où dans le monde, nécessite de bien maitriser le marché immobilier local. Connaitre le pays. Les différents secteurs au sein de la ville, la population, le dynamisme économique et démographique. Et le marché change en permanence. 

Lorsqu'on vit à l'étranger, on est moins au fait des changements du marché.

La distance complique également toutes les démarches liées à l'acquisition. Vous devez vous rendre chez le notaire ? Compliqué. Vous avez repéré un bien qui vous semble intéressant ? Oui mais la visite n'est pas possible. Vous pouvez bien-sûr envoyer votre tante préférée, qui a fait de l'immobilier il y à 15 ans. En stage.

Oui mais est-ce qu'elle maitrise assez le marché pour vous conseiller sur un investissement de plusieurs centaines de millieurs d'euros ? Pas sûr. Reste qu'elle doit également prendre du temps et se rendre disponible pour effectuer les visites pour votre compte, aller frapper aux agences. Elle vous apprécie, mais ça peut représenter beaucoup de temps.

Notre conseil : si vous souhaitez chercher par vous même, bloquez du temps sur un séjour qui vous permettra d'être au contact du marché. Trois semaines au minimum pour effectuer la recherche et les visites.
Adressez-vous à des professionnels qui ont l'habitude de travailler avec des expatriés. C'est le cas de certains notaires, courtiers. Vous gagnerez du temps sur les démarches. Et si vous souhaitez déléguer, découvrez notre service d'investissement clé en main.

Emprunter dans une banque française, c'est possible avec le statut d'expatrié

Les français de l'étranger n'ont pas toujours le réflexe de s'adresser aux banques française pour investir dans l'immobilier en France. Et c'est dommage. Il est possible (et recommandé) d'emprunter en France.

D'abord parce que les taux français sont très intéressants. Fin 2019, ils sont de 1,15% sur 20 ans, et 1,05% sur 15 ans. C'est exceptionnellement bas. A titre d'exemple, ils sont d'environ 3% en Espagne ou au Portugal (dont je reviens), ils atteignent 8% à l'Île Maurice (où nous avons des clients expatriés). C'est donc un atout dont les français peuvent profiter.

Les banques proposent des taux légèrement plus élevés aux français non résident (+0,20% à +0,40%), mais dans le même ordre d'idée.

Si vous souhaitez emprunter pour financer l'opération, sachez que certains courtiers en crédits sont spécialisés de ce type de dossier. Nous pourrons vous mettre en relation si vous le souhaitez, contactez-nous pour parler de votre projet.

Les impôts français peuvent être très favorables !

C'est le moment de l'article ou vous pensez que je suis devenu fou. 
J'accompagne des clients expatriés au Portugal, à Malte, à Hong Kong, Dubai, à l'Île Maurice... et il nous arrive de parler fiscalité. A chaque fois ils sont surpris de mon aspect positif sur la fiscalité française.

Bien sûr, pour les entreprises ou les particuliers, la fiscalité est très lourde. Je peux en parler librement puisque mes sociétés sont en France et que nous sommes désormais une trentaine. Donc beaucoup de charges sociales. 

Mais la France a un très bon côté pour l'immobilier locatif. Si vous choisissez le bon régime fiscale, vos impôts sur les revenus locatifs seront diminués jusqu'à... 0€. Grâce au régime LMNP réel par exemple, vous pourriez ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs pendant 10 ans. 

Cela nécessite d'investir en utilisant les bons levier : acheter un bien à rénover, effectuer les travaux de rénovation, meubler le bien et le louer en location meublée de longue durée. 

Les conventions fiscales varient d'un état à l'autre donc selon le pays où vous êtes domicilié nous pourrons vous conseiller. 

Choisir sa stratégie d’investissement

Choisir sa stratégie d’investissement, c’est trancher 3 décisions structurantes (type de location, type de bien, niveau de délégation) avant même de parler crédit et fiscalité. Une bonne stratégie = une stratégie compatible avec votre disponibilité d’expatrié, votre tolérance au risque et la demande locative locale.​

Location nue, meublée, saisonnière

La location nue (vide) vise la stabilité : baux plus longs (souvent 3 ans en résidence principale) et turnover plus faible, ce qui convient bien si vous voulez limiter la gestion à distance. La location meublée longue durée est plus flexible (bail en général d’1 an, ou 9 mois pour un étudiant) et le locataire peut donner congé avec un préavis plus court, donc plus de rotation, mais souvent une meilleure adaptation à des marchés “jeunes actifs/étudiants”.

La location saisonnière peut doper les revenus, mais elle est plus opérationnelle (ménage, check-in, avis, calendrier) et, dans certaines communes (grandes villes, zones tendues), elle peut nécessiter une autorisation liée au “changement d’usage” si vous louez de façon répétée à une clientèle de passage.

Ancien à rénover ou récent

L’ancien à rénover peut offrir un meilleur levier : prix d’achat plus bas, création de valeur via travaux, et possibilité de façonner un produit locatif “sur-mesure” (plan, cuisine, mobilier) pour réduire la vacance.

L’inconvénient est le risque d’exécution à distance (dépassement de budget, retards, malfaçons) et la charge mentale si vous n’avez pas un bon suivi local. Le récent (ou ancien déjà rénové) est souvent plus “tranquille” à gérer, mais il laisse moins de marge pour améliorer le rendement autrement que par le choix de l’emplacement et la négociation.

“Clé en main” ou recherche autonome

Le clé en main (chasse, négociation, travaux, ameublement, mise en location) est pertinent si vous manquez de temps et que vous voulez un pilotage local, mais il faut intégrer les honoraires, vérifier le périmètre exact (travaux inclus ? mobilier ? garantie ?), et exiger un reporting (devis, photos, PV de réception).

La recherche autonome peut coûter moins cher et vous donner plus de contrôle, mais elle demande de bloquer du temps sur place, d’avoir un réseau (agents, artisans, notaire) et une méthode pour décider vite.

Dans les deux cas, formalisez vos “critères non négociables” (ville/quartier, budget total, rentabilité cible, niveau de travaux max, type de locataire) pour éviter les achats opportunistes difficiles à gérer depuis l’étranger.

Mini-guide de décision (rapide)

• Si vous voulez minimiser la gestion : privilégiez location nue ou meublée longue durée avec locataire stable, et un bien déjà en bon état.​

• Si vous voulez optimiser la performance : meublé longue durée (ex. jeune actif/étudiant) + bien reconfiguré/rénové, en acceptant plus de turnover.

• Si vous visez un rendement élevé et acceptez l’opérationnel + le risque réglementaire local : saisonnière, après vérification des règles de la commune (autorisations, changement d’usage).

Où investir : méthode de sélection des villes/quartiers

Quand on investit à distance, l’objectif n’est pas de “trouver la meilleure ville de France”, mais une ville où la demande locative est solide et où le quartier colle à votre type de locataire.

Filtrer les villes avec 5 critères simples

Commencez large, puis éliminez vite avec des critères observables, sans avoir besoin d’être sur place.

• Tension locative : privilégiez les zones où la demande dépasse l’offre, car vous réduisez le risque de vacance entre deux locataires.​

• Bassin d’emploi : cherchez des pôles économiques identifiés (si l’emploi tient, la demande locative tient).

• Universités/écoles : utile si vous visez studios/T2 ; cela crée une demande récurrente (mais plus de turnover).

• Transports : métro/tram/gares et accès aux bassins d’emploi ; c’est un accélérateur d’attractivité locative.​

• Projets urbains : nouvelles lignes, rénovations de quartiers, zones d’aménagement ; cela peut soutenir la demande et la valorisation (à valider, car tous les projets ne se concrétisent pas).

Vérifier “prix au m² / loyer / vacance” sans dater l’article

Une fois la short-list faite, vous devez estimer si l’équation économique se tient, même sans publier de chiffres.

• Comparez le niveau de prix au m² et les loyers de marché pour vérifier qu’il existe un compromis “rendement + demande”.​

• Évaluez la vacance locative indirectement : si la tension locative est élevée, les biens se relouent plus vite et les périodes vides tendent à être plus courtes.​

• Attention : en zone tendue, les loyers peuvent aussi être encadrés, donc vérifiez les règles locales avant de bâtir votre scénario.​

Choisir le quartier avec une check-list “terrain”

À ce stade, vous ne cherchez pas un “quartier à la mode”, mais un quartier cohérent avec votre locataire cible et facile à revendre.

• Demande locative : proximité transports, commerces utiles, pôles d’emploi, campus, hôpital/CHU selon le ciblage.​

• Nuisances : bruit (axes, bars), sécurité perçue, voisinage (à valider via visites/vidéos et retours gestionnaires).

• Copropriété : état général, travaux votés à venir, charges, qualité de gestion (syndic).

• Revente : liquidité du bien (plan, étage, lumière, extérieur, stationnement selon ville), car un bon investissement se revend bien.

• DPE : point critique, car les logements très énergivores sont progressivement restreints à la location et peuvent exiger des travaux de rénovation énergétique.

Comment choisir à distance (méthode “anti-erreur”)

Pour compenser l’absence sur place, structurez vos validations.

• Faites 3 appels rapides : une agence du quartier, un gestionnaire locatif, et un artisan/entreprise travaux (pour sentir le marché et les contraintes).

• Exigez des éléments objectivables : vidéo de visite, documents de copropriété, estimation locative argumentée, et scénario travaux.

• Validez la cohérence stratégie ↔ quartier : étudiant (rotation) vs jeune actif (mobilité) vs famille (stabilité), car le “bon” quartier n’est pas le même

Parcours d’achat à distance (notaire, procuration, délais)

Acheter depuis l’étranger est courant : tout se joue dans l’anticipation des signatures, des justificatifs et du calendrier entre compromis, crédit et acte définitif.

Signature à distance : procuration, visio, apostille/légalisation

Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez signer via une procuration organisée par le notaire (le notaire vous fournit généralement son modèle, avec des mentions précises sur l’opération). Selon les situations, la procuration peut être signée à distance et/ou l’acte peut être signé électroniquement avec un dispositif de vérification d’identité, parfois en visio.

Si vous êtes hors UE, certains documents peuvent exiger une formalité d’authentification pour être reconnus (apostille ou légalisation selon le pays et le type d’acte), donc il faut le vérifier très tôt avec le notaire.

Compte bancaire en France : utile ou non ?

Cette question dépend surtout de la banque qui finance et des habitudes de l’office notarial. En pratique, avoir un compte en France facilite souvent les flux (apport, frais, appels de fonds, prélèvements), mais ce n’est pas systématiquement obligatoire si votre banque et le notaire acceptent les virements internationaux et les justificatifs associés.

Demandez dès le départ : “Un compte FR est-il exigé pour le prêt ?” et “Acceptez-vous les virements depuis l’étranger pour la signature ?” pour éviter les blocages en fin de parcours.

Délais typiques : offre → compromis → prêt → acte authentique

Le chemin suit presque toujours la même logique : offre acceptée, puis compromis/promesse, puis montage du prêt, puis signature de l’acte authentique. La période entre compromis et acte sert principalement à sécuriser le financement et purger les conditions (dont la condition suspensive de prêt) avant la vente définitive.

Pour rester “à distance” sans stress, fixez un rétroplanning avec le notaire et le courtier : date limite dossier bancaire, date d’édition de la procuration, date de signature, et marges en cas de demandes complémentaires.

Fiscalité : clarifier avec un vrai comparatif de régimes

L’idée n’est pas de “payer zéro” par magie, mais de choisir le régime qui colle à votre bien (nu/meublé), à vos charges réelles, et à votre horizon de détention.

Location nue : micro-foncier vs régime réel

En location nue, vous êtes imposé dans la catégorie des revenus fonciers, avec deux options principales.​

• Micro-foncier : régime simplifié avec un abattement forfaitaire, intéressant si vos charges réelles sont faibles (peu de travaux, peu d’intérêts, charges limitées).​

• Régime réel : vous déduisez vos charges pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, charges de copropriété non récupérables, travaux déductibles, assurance, frais de gestion…), souvent plus pertinent si vous financez à crédit ou si vous faites des travaux.​

Phrase à mettre dans l’article : “En location nue, le micro-foncier convient quand on cherche la simplicité ; le réel devient logique dès qu’il y a du crédit et des charges significatives.”

Location meublée : micro-BIC vs LMNP réel

En meublé (LMNP/LMP), les loyers relèvent des BIC, avec un choix entre micro-BIC et réel.​

• Micro-BIC : déclaration simple, avec un abattement forfaitaire (logique si vos charges + intérêts + travaux sont inférieurs à cet abattement).​

• LMNP au réel : vous déduisez les charges réelles (dont intérêts d’emprunt et travaux selon leur nature) et surtout vous pouvez pratiquer des amortissements, ce qui réduit fortement le résultat imposable (souvent jusqu’à neutraliser l’impôt pendant plusieurs années, selon le montage et le niveau de charges).​

Phrase à mettre dans l’article : “Le micro-BIC est une option de simplicité ; le LMNP au réel devient puissant quand on a du crédit, des frais, et un bien amortissable.”​

LMNP vs LMP : rappeler les conditions (brièvement)

La location meublée se décline en LMNP (non professionnel) ou LMP (professionnel), selon des conditions de recettes et de situation du foyer fiscal. L’enjeu n’est pas que fiscal : le statut peut aussi changer le traitement social et certaines règles de plus-value, donc il faut le valider avec un expert-comptable avant de trancher.

Phrase à mettre dans l’article : “On ne ‘choisit’ pas toujours LMP : on le devient si les conditions sont remplies, d’où l’intérêt de vérifier chaque année.”

Prélèvements sociaux des non-résidents : principe + cas UE/EEE/Suisse

Pour un non-résident, l’imposition française porte sur les revenus immobiliers de source française (loyers, plus-values), et la question clé est souvent l’assujettissement aux prélèvements sociaux.

En pratique, les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre pays de l’UE/EEE/Suisse ne relèvent pas de la CSG/CRDS sur ces revenus, mais restent soumises au prélèvement de solidarité (taux mentionné à 7,5% dans plusieurs synthèses). Point de vigilance : il faut pouvoir justifier l’affiliation effective à un régime UE/EEE/Suisse pour bénéficier de ce traitement.

Mini-comparatif (texte prêt à copier)

• Nu + peu de charges : micro-foncier.​

• Nu + crédit/travaux : réel (déduction des charges).​

• Meublé + simplicité : micro-BIC.​

• Meublé + optimisation : LMNP réel (charges + amortissements).​

• Non-résident UE/EEE/Suisse : attention au traitement spécifique des prélèvements sociaux, justificatifs indispensables.

Mise en location et gestion locative (à distance)

À distance, la priorité n’est pas “d’optimiser au centime”, mais d’avoir une exécution fiable : un bon locataire, des documents carrés, et un process qui tourne sans vous.

Gestion en direct vs agence (mandat, coûts, sélection locataire)

Avant de décider, posez une question simple : “Est-ce que je peux gérer les imprévus sans être en France ?” Si la réponse est non, l’agence (ou l’administrateur de biens) devient souvent la solution la plus sécurisante.

Une agence doit intervenir avec un mandat écrit (loi Hoguet) et elle a des obligations envers son client, donc vous devez exiger un contrat clair : missions (recherche locataire, bail, encaissement, relances, travaux), honoraires, durée, compte-rendu, plafond de dépenses sans accord.

Pour la sélection, gardez la main sur le “cadre” (profil, niveau de revenus, durée souhaitée) même si l’agence fait le tri, car c’est la qualité du locataire qui fait 80% de la tranquillité.

Assurance loyers impayés (GLI) : utile, mais sous conditions

La GLI est un outil de sécurisation, surtout quand vous êtes expatrié et que vous voulez éviter de gérer un impayé à distance. Son point dur, ce sont les critères d’acceptation du locataire, souvent basés sur des revenus stables et un taux d’effort (loyer + charges / revenus) dans une limite fixée par l’assureur.

Concrètement, ça veut dire que votre “meilleur candidat” n’est pas toujours “celui qui a un coup de cœur”, mais celui qui coche les cases GLI (statut pro, justificatifs, solvabilité), sinon l’assurance peut refuser la couverture. Astuce rédactionnelle : dans l’article, dites clairement “on choisit d’abord un locataire assurable, ensuite un locataire sympathique”.​

États des lieux, dépôt de garantie, entretien : le trio à bétonner

Avant l’entrée, verrouillez la qualité de l’état des lieux (photos datées, compteurs, inventaire en meublé) car c’est votre meilleure preuve en cas de litige. Ensuite, sécurisez le dépôt de garantie : le plafond dépend du type de location, 1 mois de loyer hors charges en location vide, jusqu’à 2 mois en meublé (hors bail mobilité).

Enfin, organisez l’entretien comme un process : un gestionnaire qui vous alerte avec devis, un plafond d’intervention sans validation, et une liste d’artisans “de secours” pour éviter les urgences qui s’éternisent.​

Process simple “expatrié-friendly”

Pour rendre ce bloc très concret, vous pouvez ajouter une mini-checklist opérationnelle.

• Choisir : gestion directe uniquement si vous avez un relais local fiable ; sinon mandat de gestion.​

• Sécuriser : décider GLI dès le départ, car elle influence le profil locataire acceptable.​

• Standardiser : état des lieux détaillé + dépôt conforme + circuit de validation des travaux.

Calcul de rentabilité : un exemple chiffré simple

Un exemple chiffré permet de comparer des biens entre eux, et surtout de voir si votre projet tient encore quand il y a une vacance ou un imprévu.

Hypothèses de départ (simulation “type”)

On part sur un T2 destiné à de la location longue durée, avec un budget “tout compris” (achat + frais + travaux). La logique est de raisonner en coût total d’acquisition, pas seulement en prix affiché.​

• Prix d’achat : 160 000 €

• Frais de notaire : 12 000 €

• Travaux : 18 000 €

• Mobilier (si meublé) : 4 000 €

• Coût total d’acquisition : 194 000 €

• Loyer mensuel (hors charges) : 900 €

• Charges non récupérables + assurance PNO + entretien : 1 200 €/an

• Gestion locative (si agence) : 900 €/an

• Taxe foncière : 1 100 €/an (rappel : c’est le propriétaire bailleur qui la paie ; seule la TEOM peut être récupérée auprès du locataire).​

Rentabilité brute vs nette (avant impôt)

La rentabilité brute sert à filtrer vite un bien, en comparant le loyer annuel au coût total d’acquisition.​

• Loyers annuels bruts : 900 × 12 = 10 800 €

• Rentabilité brute : 10 800 / 194 000 = 5,6% (arrondi)​

La rentabilité nette retire les charges “côté propriétaire” (hors crédit et hors impôt), pour se rapprocher de la vraie performance.​

• Charges annuelles (hors crédit) : 1 200 + 900 + 1 100 = 3 200 €

• Revenu net annuel (avant crédit, avant impôt) : 10 800 − 3 200 = 7 600 €​

• Rentabilité nette : 7 600 / 194 000 = 3,9% (arrondi)​

Cash-flow (avec crédit) : le chiffre qui compte à distance

La rentabilité ne dit pas si vous allez remettre de l’argent tous les mois : pour ça, on regarde le cash-flow, c’est-à-dire ce qui reste après mensualité de prêt et charges. La vacance locative pèse ici très fort, car pendant une vacance vous ne touchez pas de loyer mais vous continuez à payer vos charges et votre crédit.​

Exemple simple : si votre mensualité de crédit (assurance incluse) est de 850 € et que vos charges “propriétaire” reviennent à environ 267 €/mois (3 200/12), votre cash-flow mensuel avant impôt est : 900 − 850 − 267 = −217 €/mois.

Sensibilité : 3 tests “anti-mauvaise surprise”

Ces tests montrent si le projet reste acceptable quand le marché bouge.

• Hausse de taux : si la mensualité prend +100 €/mois, le cash-flow se dégrade mécaniquement de 100 €/mois (et c’est souvent ce qui casse un projet).

• Vacance 1 mois : la vacance locative est une période sans locataire, donc sans loyer ; sur 1 mois, vous perdez un loyer entier, tout en gardant charges et crédit.

• Travaux imprévus : ajoutez une marge (souvent 5–10% du budget travaux) dans le plan, sinon la rentabilité “sur le papier” ne résiste pas au réel.

Revente, plus-value, et stratégie long terme

Quand on investit “pour la retraite”, il faut penser dès l’achat à la sortie : fiscalité de la plus-value, liquidité du bien, et options (revendre, conserver, transmettre).

Plus-value immobilière des non-résidents : principes et abattements

Un non-résident qui vend un bien en France peut être imposé en France sur la plus-value, sous réserve des conventions fiscales. La plus-value bénéficie d’abattements liés à la durée de détention, et l’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention (règles générales rappelées dans des synthèses officielles et pratiques).

Les prélèvements sociaux ont aussi leurs propres abattements et une logique distincte, d’où l’intérêt de raisonner “IR + prélèvements sociaux” et pas seulement “IR”.

Cas utile : exonération sur ancienne résidence principale

Si vous vendez une ancienne résidence principale après être parti à l’étranger, une exonération peut s’appliquer à des conditions strictes, notamment la “libre disposition” du bien entre le départ et la vente, et une vente au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France (selon la doctrine publiée).

Ce point peut changer votre stratégie : louer le logement après départ n’est pas toujours neutre, donc il faut caler le calendrier avec le notaire avant toute mise en location.

Arbitrage : revendre vs conserver, rembourser vs refinancer

Avant de vendre, comparez deux scénarios :

(1) garder et sécuriser le rendement (loyers, vacance, travaux à venir) 

(2) vendre pour réallouer le capital sur une meilleure opportunité, en intégrant fiscalité et frais de vente.

Le bon réflexe est de raisonner en “coût d’opportunité” : si votre bien est peu liquide ou demande trop de pilotage à distance, vendre peut être rationnel même avec une plus-value modeste. À l’inverse, si le bien est facile à louer et bien situé, conserver est souvent plus confortable, surtout quand votre stratégie est patrimoniale.

Sur le crédit, l’arbitrage se lit en simplicité : rembourser réduit le risque et augmente le cash-flow, refinancer peut améliorer la mensualité ou dégager du cash mais dépend du contexte de taux et du profil bancaire. Pour un expatrié, l’objectif est souvent la prévisibilité : moins de surprises, moins de paperasse, et un patrimoine “pilotable”.

Transmission : indivision, SCI, donation (prudence)

Si vous pensez transmission, l’indivision est la situation “par défaut” en succession, mais elle peut devenir lourde à gérer (désaccords, décisions lentes). Une SCI peut aider à organiser la détention et la transmission, car on transmet des parts sociales plutôt qu’un bien, avec des schémas comme la donation-partage et la réserve d’usufruit, tout en gardant un cadre de gouvernance.

C’est un outil puissant mais pas automatique : une SCI ajoute des formalités et doit être structurée avec un notaire (et souvent un conseil fiscal) pour éviter les mauvaises surprises.

Investir dans l'immobilier en France peut être très simple : même quand on est expatrié.

Investir dans l'immobilier en France nécessite donc d'avoir un interlocuteur de confiance, qui maîtrise le marché local (de la ville française qui vous intéresse) et de vous entourer d'interlocuteurs spécialisés dans la gestion d'une clientèle non résidente (notaire, courtier ou encore expert comptable spécialisé). 

La mise en place d'un tel projet prend du temps. Mais ça en vaut la peine. 
La France est un pays juridiquement très stable et rassurant pour ce qui concerne le droit de propriété, et les rendements locatifs restent attractifs selon les villes. Découvrez notre analyse de l'investissement à Paris ou encore à Lyon.

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