Comment trouver une bonne affaire ?

Acheter trop cher et trop vite constitue une erreur fréquente des investisseurs. Ces derniers ont ainsi des difficultés à atteindre leurs objectifs de rentabilité, notamment dans le cadre d’un projet d’investissement locatif. Pour trouver une bonne affaire dans le secteur de l’immobilier, il est essentiel de savoir comment acheter. Cela consiste à acquérir un bien moins cher tout en bénéficiant d’un placement rentable sur le long terme. Ainsi, si vous envisagez d’investir dans le locatif, vous devez établir au préalable une stratégie d’investissement efficace. Il vous faudra également utiliser différents moyens pour obtenir une rentabilité locative suffisante. Voici quelques astuces pour vous aider à dénicher une annonce de bien immobilier fiable qui vous garantit une rentrée d’argent conséquente.

Connaître ce qu’est une bonne affaire en immobilier

Une bonne affaire représente avant tout un bien immobilier qui est proposé à l’achat à un prix cohérent et juste avec la qualité escomptée. Par contre, un bien de mauvaise qualité requiert souvent la réalisation des travaux de rénovation ou de rafraîchissement, avec un coût anormalement élevé. 

C’est un fait, le prix fait partie des facteurs essentiels de la décision d’achat. Réaliser une bonne affaire, c’est donc faire l’acquisition d’un bien immobilier en dessous du prix du marché. Toutefois, un second critère doit s’ajouter à cela si vous faites des investissements immobiliers dans le secteur locatif. Chaque bien devra, en plus, proposer une rentabilité locative suffisamment correcte. Il faut cependant prendre en compte la raison pour laquelle un appartement est mis en vente en dessous du prix du marché. Vous devez la découvrir et l’étudier si vous devez y apporter une solution (ou si vous pouvez vous en accommoder). Cela vous aidera notamment à réussir votre premier projet d’investissement.

Afin d’avoir une idée des prix pratiqués dans votre marché local, vous devez généralement vous adresser à un professionnel. Il peut s’agir d’un notaire, d’un mandataire, d’une agence immobilière ou d’une agence de conseils en investissement locatif. Cette démarche vous permettra d’obtenir des informations claires sur le prix moyen au mètre carré appliqué dans votre région ou votre ville. Ce montant s’apprécie en prenant en considération différents éléments. Il sera notamment utile de comparer les biens immobiliers de mêmes caractéristiques, localisés dans un environnement identique. La vacance locative constitue aussi un facteur influençant la durée de mise en location de votre investissement et le montant de vos rentrées d’argent.

Porter une attention particulière au prix d’achat

En immobilier, une bonne affaire est réalisée à l’achat. Un grand nombre d’investisseurs se tournent ainsi généralement vers l’acquisition d’une maison ou d’un appartement neuf. Toutefois, il est possible de profiter d’une rentabilité intéressante en choisissant un bien ancien. Vous pouvez réaliser des travaux en vue de valoriser le logement et ainsi mieux louer ce dernier. Cette opération immobilière reste très appréciée en raison du prix d’achat (en euro) plus abordable que celui d’un bien neuf. 

De plus, il est possible d’optimiser votre cash-flow (flux de trésorerie) dans le cadre d’un investissement locatif. Cela se fait en fonction du mode d’exploitation choisi (location saisonnière, location meublée, location nue…). Le prix d’acquisition reste néanmoins la variable d’ajustement la plus importante. Vous aurez effectivement des difficultés à rendre rentable une opération immobilière qui a nécessité un investissement trop important dès le départ.

Les sites proposant différents types d’annonces que vous retrouvez sur Internet proposent des offres de biens immobiliers à l’achat. Les prix ainsi affichés sont relativement attractifs et génèrent un taux de rentabilité brut avoisinant les 5 % à 6 %, voire plus. Vous devez cependant savoir qu’un rendement net de 7 % constitue la limite de l’autofinancement. Ainsi, si vous faites l’acquisition d’un appartement au prix affiché, vous devez prévoir un budget supplémentaire pour les charges qui seront rattachées à ce bien. Les revenus que vous tirerez de la mise en location du logement ne suffiront effectivement pas à couvrir toutes les dépenses. Vous devrez donc envisager de débourser votre propre argent. Le mieux est alors d’acheter à un prix moins élevé que celui du marché.

Concrètement, le bon prix d’un bien immobilier est celui qui permet à votre investissement d’être rentable. Votre mission principale consiste à obtenir un meilleur prix lors de votre achat. En tant qu’investisseur, vous pourrez donc être amené à négocier le coût du bien concerné avec le vendeur. Ces conseils vous seront utiles pour la réussite de vos investissements. D’ailleurs, certaines plateformes (blog par exemple) peuvent vous proposer une formation axée sur ce thème. Cliquez sur une annonce pour accéder à celle qui convient à vos objectifs.

Devenir un expert de votre marché

En termes d’investissement immobilier, plus spécifiquement l’investissement immobilier locatif, les investisseurs doivent devenir de véritables experts de leur marché. Ainsi, si vous souhaitez acheter dans ce secteur, vous aurez à maîtriser toutes les spécificités de celui dans lequel vous voulez investir. Le but est de pouvoir détecter rapidement le potentiel de rentabilité de chaque bien. Une formation préalable peut vous être utile pour savoir comment y parvenir, en plus des conseils des spécialistes en investissement immobilier. Vous pouvez aussi consulter les articles sur un blog axé sur ce secteur.

Afin de devenir un spécialiste local, vous devez avant tout étudier les prix au mètre carré moyens appliqués dans la zone que vous visez (ville ou quartier). Il vous suffit ensuite d'éliminer chaque offre de bien surévaluée. Puis, vous aurez à multiplier les visites des logements. Ces dernières seront nécessaires pour vous aider à prendre conscience de la réalité de votre marché immobilier local. Vous pourrez alors trouver la bonne affaire sur la durée, à force de patience et de persévérance. Si vous tombez sur un appartement ou une maison avec un potentiel intéressant, vous remarquerez d’emblée que ce bien sort du lot. Évidemment, un prêt auprès d’une banque sera généralement nécessaire pour assurer le financement de votre projet.

Travailler avec les professionnels de l’investissement immobilier

Les bonnes affaires dans le secteur de l’immobilier peuvent se dénicher en utilisant le bouche-à-oreille ou en dehors des circuits classiques de vente. Ainsi, vous devez bien vous entourer des professionnels en la matière. Le mieux est de fréquenter des chasseurs d’appartements et des agents immobiliers. Ce sont de véritables experts, dont le rôle consiste à rechercher des biens en vente en vue de vous proposer de bons plans. Ils sont amenés à consulter les petites annonces pour vous, ce qui vous fait économiser un temps précieux. Vous devez donc penser à les fréquenter et à avoir un bon contact avec eux. C’est valable même si vous n’avez pas encore trouvé le bien immobilier qui correspond à vos besoins.

Faire partie de la base des clients potentiels des professionnels de l’immobilier est aussi une excellente solution pour trouver rapidement une bonne affaire. En l’intégrant, vous pourrez être contacté en priorité dès qu’une nouvelle offre de bien à vendre apparaît. Vous évitez ainsi que celle-ci soit diffusée sur les canaux de communication en vous positionnant en premier en tant que potentiel acquéreur.

Dans le même contexte, les services d’un notaire peuvent également être avantageux si vous souhaitez investir dans l’immobilier. Il s’agit d’un partenaire de choix pour trouver une bonne affaire dans ce secteur. Ses prestations sont souvent destinées aux familles dans le cadre de successions, d’héritages, de divorces, de décès… Le notaire est ainsi au fait des situations familiales de ses clients, ce qui peut représenter un plus pour votre recherche de placement à fort taux de rentabilité.

Réaliser un investissement immobilier locatif en épluchant tous les canaux d’information

Vous pouvez parfaitement réaliser vous-même une veille immobilière. Cela vous permet de sélectionner les offres qui conviennent le mieux à vos exigences. Une option qui s’offre à vous est alors de créer un système d’alerte automatique. Cela consiste à vous positionner au niveau des principaux sites d’annonces immobilières. Vous pourrez ensuite y programmer des alertes automatiques appelées « notifications push ». Dès l’apparition de nouvelles offres, celles-ci vous seront présentées en direct. Il vous suffit de paramétrer les alertes en fonction de vos critères de choix (type de logement, superficie, localisation, prix, nombre de pièces…). Les sites en question vous permettent d’avoir une vue d’ensemble des biens immobiliers proposés à la vente sur votre marché. Cliquez sur ces annonces et découvrez les informations qui y sont proposées.

De nos jours, il vous est possible en tant qu’investisseur d’utiliser de nombreux outils en ligne pour optimiser vos opérations immobilières. Parmi eux, vous pouvez distinguer Castorus, un site permettant de récolter des informations utiles sur les offres en perte de visibilité sur Internet. Il est possible effectivement de trouver des biens en vente depuis longtemps, et qui n’ont pas encore été pris. La raison est que leurs prix sont généralement trop élevés par rapport à leurs niveaux de qualité. En utilisant Castorus, vous pourrez les trouver et entamer la négociation avec chacun de leurs propriétaires.

Pour optimiser la recherche d’une bonne affaire, il est aussi possible d’utiliser le journal local. C’est un canal de prospection efficace et largement apprécié par les personnes à la retraite. Vous y trouverez les annonces immobilières qui ne sont pas proposées sur Internet. Cela peut s’avérer une manière intéressante de trouver un bien correspondant à vos attentes en matière de rentabilité.

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Maîtriser les règles de l’immobilier

En immobilier, les affaires pouvant être réalisées présentent plus ou moins des risques en matière de rendement ou de rentabilité. Connaître les règles qui s’appliquent à ce secteur permet de trouver un bien qui peut potentiellement s’avérer une bonne affaire. L’appartement ou la maison en question pourra vous aider à respecter vos objectifs chiffrés. Cela consistera entre autres à dégager un flux de liquidités (rentrée d’argent) chaque mois après la déduction des différents frais des loyers. Ces dépenses s’apparentent aux mensualités de prêt, aux charges de location et aux impôts.

Avant d’effectuer un investissement immobilier locatif, il est conseillé de procéder à des calculs de rendement. Ces estimations sont nécessaires pour déterminer si un bien fait partie ou non des affaires intéressantes. La rentabilité locative d’un appartement ou d’une maison constitue le ratio mesurant le revenu brut rapporté par le bien par rapport à son prix d’achat et de revient. Un pourcentage au-dessous des 7 % indique souvent qu’un logement ne représente pas une bonne affaire. Vous pourrez aller plus loin en calculant le rendement net en déduisant les mensualités de prêt dues à votre banque et les charges d’imposition. Il faudra aussi considérer votre durée de remboursement dans vos estimations votre recherche de rentabilité.

Négocier avec chaque vendeur

Derrière chaque bien immobilier proposé à l’achat se trouve un propriétaire vendeur. La motivation de ce dernier est de vendre son patrimoine. C’est pourquoi il ne montrera pas de signe qu’il est prêt à faire baisser le prix proposé dans son annonce immobilière. Vous devez donc faire en sorte de bien le cerner avant de réaliser votre proposition d’achat. L’idéal est d’aboutir à la négociation du montant initial à la baisse.

Lorsque vous êtes amené à négocier avec un vendeur de bien immobilier, vous devez lui poser plusieurs questions. Le but de cette démarche est d’en savoir davantage sur ses motivations et évaluer votre marge de négociation. Est-il propriétaire depuis longtemps ? A-t-il contracté un prêt-relais ? Pourquoi vend-il ? Depuis combien de temps le bien est-il proposé à la vente ? Comment le logement est-il géré ? etc. Ce sont autant d’interrogations qui nécessitent des réponses qui pourront devenir des arguments intéressants durant la phase de négociation de l’appartement ou de la maison.

Négocier est pratique pour acheter moins cher un bien immobilier, c’est-à-dire en dessous de son prix initial. Toutefois, pour assurer la réussite de cette démarche, vous devez prendre en considération plusieurs critères lors de vos recherches. Par exemple, il est préférable d’éviter les marchés immobiliers tendus (où l’offre est moins importante que la demande). Vous devez aussi contacter les vendeurs qui sont disposés à négocier le prix de leurs biens. Un propriétaire peut éventuellement céder un appartement à 50 000 euros, au lieu de 70 000 euros. Il est possible d’obtenir entre 10 % et 40 % de rabais sur le prix initial d’un logement en adoptant les bonnes pratiques de la négociation.

Une phase de négociation peut être justifiée par des éléments factuels. Par exemple, si le bien concerné par l’annonce a besoin de travaux, vous pouvez solliciter un artisan pour effectuer un devis. Vous pourrez ensuite montrer le mauvais état de l’appartement au propriétaire et le prix des ouvrages. Le vendeur sera ensuite plus enclin à baisser son prix en dessous de celui qu’il avait initialement proposé. Par ailleurs, un logement vétuste peut représenter une source de rentabilité intéressante si vous entreprenez des travaux qui serviront à le remettre en état ou à le valoriser. Si le bien en question est situé dans un endroit stratégique, vous pourrez espérer une plus-value intéressante à la revente. L’idéal reste pourtant de trouver des locataires pour obtenir des revenus locatifs sur le long terme.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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