Simulateur Jeanbrun 2026 : évaluez votre avantage fiscal

Vous souhaitez connaître rapidement le montant de votre amortissement Jeanbrun et l’économie d’impôt potentielle de votre investissement locatif ? Utilisez le calcul simplifié ci-dessous, puis vérifiez les conditions d’éligibilité et les charges à intégrer dans votre simulation.

Simulateur Jeanbrun : le calcul en un coup d’œil

Les informations à renseigner

Donnée	Exemple
Prix d’acquisition du logement	200 000 €
Travaux éligibles	70 000 €
Type de bien	Neuf ou ancien rénové
Niveau de loyer	Intermédiaire, social ou très social
Loyers annuels hors charges	9 600 €
Charges déductibles annuelles	5 000 €
Tranche marginale d’imposition	30%

 

Formules de calcul

Base amortissable :

Base amortissable=coût retenu pour le dispositif×80%

Amortissement théorique :

Base amortissable×taux correspondant au niveau de loyer

Amortissement retenu :

Amortissement retenu=min⁡(amortissement théorique,plafond annuel)

Résultat foncier simplifié :

Loyers annuels−charges déductibles−amortissement retenu

Économie d’impôt indicative :

Déficit imputable×TMI

Pour 2026, les taux généralement présentés sont de 3,5%, 4,5% et 5,5% pour le neuf, selon le niveau de loyer. Les biens anciens faisant l’objet de travaux peuvent relever de taux différents. Les plafonds annuels d’amortissement indiqués sont de 8 000 € en location intermédiaire, 10 000 € en location sociale et 12 000 € en location très sociale.

Ces paramètres doivent être confirmés avec le texte légal et la documentation fiscale applicables à votre opération. 

Résultat indicatif de l’exemple

Pour un logement neuf acheté 200 000 € et loué dans le secteur intermédiaire :

• Base amortissable : 200 000 € × 80% = 160 000 €.

• Amortissement théorique : 160 000 € × 3,5% = 5 600 € par an.

• Plafond annuel applicable : 8 000 €.

• Amortissement retenu : 5 600 €.

• Résultat foncier simplifié : 9 600 € − 5 000 € − 5 600 € = −1 000 €.

• Déficit imputable dans cet exemple : 1 000 €.

• Économie d’impôt avec une TMI de 30% : 1 000 € × 30% = 300 €, hors prélèvements sociaux et autres effets fiscaux.

Le résultat réel peut être différent si les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux, la taxe foncière ou d’autres charges modifient le revenu foncier imposable.

Calculer son amortissement Jeanbrun en 4 étapes

Étape 1 : déterminer la base amortissable

La première étape consiste à identifier le montant réellement pris en compte par le dispositif Jeanbrun.

Dans une approche simplifiée, la base amortissable correspond à 80% du coût retenu pour l’investissement :

Base amortissable=prix ou coût retenu×80%

La déduction forfaitaire de 20% est généralement présentée comme la part correspondant au terrain, qui n’est pas amortissable. Il ne faut donc pas appliquer directement le taux d’amortissement au prix total sans effectuer cette correction.

Dans le neuf

Pour un logement neuf ou acheté en VEFA, le coût retenu peut inclure, selon les règles applicables :

• Le prix d’achat du logement.

• Le prix des dépendances immédiates et nécessaires.

• Certains frais liés à l’acquisition.

• Les éléments intégrés au coût de revient selon leur nature.

Le calcul définitif ne doit pas être établi uniquement à partir du prix affiché dans l’annonce immobilière. Les frais de notaire, les honoraires, les commissions et les dépenses annexes peuvent être traités différemment selon les textes et la catégorie de dépense.

Dans l’ancien avec travaux

Pour un logement ancien, les travaux peuvent entrer dans le coût de l’opération si le bien respecte les conditions prévues par le dispositif. Les sources spécialisées présentent notamment un seuil de travaux représentant au moins 30% du coût total de l’opération pour certains biens anciens rénovés. Cette condition doit être vérifiée avec attention avant d’intégrer les travaux dans la base de calcul.

Exemple :

• Prix du logement : 180 000 €.

• Travaux éligibles : 70 000 €.

• Coût retenu pour la simulation : 250 000 €.

• Base amortissable estimée : 250 000 € × 80% = 200 000 €.

Ce résultat reste indicatif. Tous les travaux ne sont pas automatiquement éligibles et les dépenses doivent être distinguées selon leur nature : rénovation énergétique, entretien, réparation, amélioration, agrandissement ou construction.

Étape 2 : appliquer le taux correspondant au niveau de loyer choisi

Le dispositif Jeanbrun repose sur un arbitrage entre le montant du loyer et l’avantage fiscal potentiel. Plus le niveau de loyer est encadré, plus le taux d’amortissement peut être favorable.

Niveau de location	Taux indicatif dans le neuf	Plafond annuel indicatif
Intermédiaire	3,5%	8 000 €
Social	4,5%	10 000 €
Très social	5,5%	12 000 €

 

Pour un logement ancien rénové, les taux peuvent être différents. Des tableaux de synthèse publiés sur le dispositif indiquent notamment des taux inférieurs à ceux du neuf pour les niveaux intermédiaire, social et très social. Il est donc indispensable de sélectionner le bon type de bien dans le simulateur au lieu d’appliquer automatiquement les taux du neuf.

Exemple avec une base de 160 000 €

Niveau choisi	Calcul	Amortissement théorique	Amortissement après plafond
Intermédiaire	160 000 € × 3,5%	5 600 €	5 600 €
Social	160 000 € × 4,5%	7 200 €	7 200 €
Très social	160 000 € × 5,5%	8 800 €	8 800 €

 

Dans cet exemple, aucun des montants ne dépasse le plafond annuel correspondant. Pour un investissement plus élevé, le plafond peut limiter l’amortissement effectivement retenu.

Exemple avec une base amortissable de 300 000 € :

• Intermédiaire : 10 500 € théoriques, mais 8 000 € retenus.

• Social : 13 500 € théoriques, mais 10 000 € retenus.

• Très social : 16 500 € théoriques, mais 12 000 € retenus.

Le taux le plus élevé ne signifie donc pas toujours que l’économie d’impôt sera proportionnellement plus importante. Le loyer perçu, le plafond, la demande locative et la situation fiscale du propriétaire doivent être comparés ensemble.

Étape 3 : ajouter les charges déductibles

L’amortissement ne constitue qu’une partie du calcul. Pour obtenir une estimation plus réaliste du résultat foncier, ajoutez les charges déductibles supportées pendant l’année.

Les principales charges à prévoir sont :

• Les intérêts et frais liés à l’emprunt.

• La taxe foncière, hors taxe récupérable sur le locataire.

• Les frais de gestion locative.

• Les primes d’assurance propriétaire non occupant.

• Les charges de copropriété non récupérables.

• Les frais de procédure ou de contentieux.

• Les dépenses d’entretien et de réparation déductibles.

• Certains frais de recherche de locataire.

• Les travaux répondant aux conditions fiscales applicables.

La formule simplifiée devient :

Résultat foncier=loyers encaissés−charges déductibles−amortissement retenu

Exemple :

• Loyers annuels : 10 800 €.

• Charges déductibles : 4 800 €.

• Amortissement Jeanbrun : 7 200 €.

10 800−4 800−7 200=−1 200

Le résultat foncier simplifié est donc déficitaire de 1 200 €.

Étape 4 : imputer le déficit sur les autres revenus, dans la limite de 10 700 €

Lorsque les charges et l’amortissement dépassent les loyers, un déficit foncier peut apparaître. Une partie de ce déficit peut, sous conditions, être imputée sur le revenu global du foyer fiscal.

La formule simplifiée est :

Déficit imputable=min⁡(déficit foncier éligible,10 700€)

Exemple :

• Déficit foncier éligible : 6 000 €.

• Plafond annuel d’imputation : 10 700 €.

• Déficit imputable sur le revenu global : 6 000 €.

Si le déficit atteint 15 000 €, la fraction immédiatement imputable ne peut pas être automatiquement fixée à 15 000 €. Le plafond applicable doit être vérifié selon la nature du bien, la nature des travaux et la période concernée.

Certaines communications relatives au dispositif évoquent un plafond majoré de 21 400 € lorsque des travaux de rénovation énergétique répondent aux conditions prévues, notamment pour les périodes 2026-2027. Ce plafond renforcé ne concerne pas tous les investissements et ne doit pas être appliqué par défaut. 

Enfin, le déficit imputé sur le revenu global peut être soumis à une obligation de conservation et de location du logement pendant une période déterminée. Une revente ou une cessation prématurée de la location peut remettre en cause une partie de l’avantage fiscal.

Trois simulations types selon le montant investi

Les simulations suivantes sont simplifiées. Elles supposent que la base amortissable correspond à 80% du montant retenu et ne tiennent pas compte de tous les frais, de la progressivité de l’impôt ni des éventuels reports.

Investissement de 150 000 €

Hypothèses :

• Bien neuf.

• Location intermédiaire.

• Loyers annuels : 7 800 €.

• Charges annuelles : 3 500 €.

• TMI : 30%.

Calcul :

• Base amortissable : 150 000 € × 80% = 120 000 €.

• Amortissement : 120 000 € × 3,5% = 4 200 €.

• Résultat foncier : 7 800 € − 3 500 € − 4 200 € = 100 €.

Dans cette hypothèse, le résultat reste légèrement positif. Il n’y a donc pas de déficit foncier lié à cette formule simplifiée. L’amortissement réduit néanmoins le revenu foncier imposable.

Investissement de 250 000 €

Hypothèses :

• Bien neuf.

• Location sociale.

• Loyers annuels : 12 000 €.

• Charges annuelles : 6 000 €.

• TMI : 30%.

Calcul :

• Base amortissable : 250 000 € × 80% = 200 000 €.

• Amortissement théorique : 200 000 € × 4,5% = 9 000 €.

• Plafond annuel social : 10 000 €.

• Amortissement retenu : 9 000 €.

• Résultat foncier : 12 000 € − 6 000 € − 9 000 € = −3 000 €.

• Économie d’impôt indicative sur le déficit imputable : 3 000 € × 30% = 900 €.

Ce résultat ne signifie pas que l’investisseur reçoit automatiquement 900 €. Il s’agit d’une estimation de la réduction d’impôt sur le revenu imposable, sous réserve du respect des conditions d’imputation.

Investissement de 400 000 €

Hypothèses :

• Bien neuf.

• Location très sociale.

• Loyers annuels : 16 800 €.

• Charges annuelles : 8 500 €.

• TMI : 41%.

Calcul :

• Base amortissable : 400 000 € × 80% = 320 000 €.

• Amortissement théorique : 320 000 € × 5,5% = 17 600 €.

• Plafond annuel très social : 12 000 €.

• Amortissement retenu : 12 000 €.

• Résultat foncier : 16 800 € − 8 500 € − 12 000 € = −3 700 €.

• Économie d’impôt indicative : 3 700 € × 41% = 1 517 €.

Dans ce cas, le plafond annuel limite fortement l’amortissement. Investir davantage ne produit donc pas nécessairement un avantage fiscal proportionnel.

Les erreurs de calcul les plus fréquentes

Appliquer le taux au prix total

L’erreur la plus courante consiste à multiplier directement le prix d’achat par 3,5%, 4,5% ou 5,5%. La base amortissable doit d’abord être déterminée, notamment avec la déduction forfaitaire de la part non amortissable.

Confondre amortissement et réduction d’impôt

Un amortissement n’est pas une réduction d’impôt du même montant. Un amortissement de 8 000 € réduit un revenu imposable. L’économie finale dépend de la tranche marginale d’imposition, de la situation du foyer et du résultat foncier global.

Oublier le plafond annuel

Même si le calcul théorique dépasse 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 €, le montant retenu peut être plafonné. Le simulateur doit toujours afficher le montant théorique et le montant effectivement retenu.

Utiliser les taux du neuf pour l’ancien

Les biens anciens avec travaux peuvent relever de taux et de conditions spécifiques. Sélectionnez toujours la bonne catégorie de bien.

Déduire deux fois les mêmes dépenses

Les travaux intégrés au coût d’acquisition ou à la base amortissable ne doivent pas être déduits une seconde fois comme charges annuelles. Chaque dépense doit être affectée à la bonne catégorie fiscale.

Ignorer les plafonds de loyer et de ressources

Le calcul fiscal ne suffit pas. Le logement doit respecter les plafonds de loyer, les éventuels plafonds de ressources du locataire, les critères de localisation et les engagements de location applicables. Les plafonds de loyers et de ressources sont actualisés régulièrement ; les données 2026 doivent être vérifiées dans la documentation officielle.

Calculer l’économie avec le taux moyen d’imposition

Le bon indicateur pour une estimation marginale est généralement la tranche marginale d’imposition, et non le taux moyen. Toutefois, un calcul complet doit tenir compte de l’ensemble des revenus, des parts fiscales, des déficits antérieurs et des autres réductions ou crédits d’impôt.

Ce que le simulateur ne dit pas : les frais à intégrer quand même

Un résultat fiscal favorable ne garantit pas la rentabilité de l’investissement. Avant de prendre une décision, ajoutez au calcul :

• Les frais de notaire.

• Les frais de garantie et de dossier bancaire.

• Les intérêts d’emprunt.

• L’assurance emprunteur.

• Les frais de courtage.

• La taxe foncière.

• Les charges de copropriété non récupérables.

• L’assurance propriétaire non occupant.

• Les frais de gestion.

• Les périodes de vacance locative.

• Les impayés et les éventuels frais de contentieux.

• Les travaux non éligibles au dispositif.

• Les frais de comptabilité ou d’accompagnement fiscal.

• La fiscalité applicable à la revente.

Il faut également distinguer l’économie d’impôt du cash-flow. Un investissement peut générer un déficit fiscal tout en exigeant un effort d’épargne mensuel important si le crédit, les charges et les périodes sans locataire dépassent les loyers encaissés.

Le loyer plafond doit aussi être vérifié à partir de la commune, de la zone, de la surface et du type de convention. Les barèmes fiscaux précisent que les plafonds de loyers sont actualisés et peuvent varier selon le dispositif et le lieu du logement.