Acheter pour louer : Nos conseils pour investir dans l'immobilier locatif

De nos jours, acheter pour louer un bien immobilier devient une solution rentable pour bénéficier de revenu passif. Beaucoup rêvent d’acheter un appartement ou une maison pour en tirer des revenus passifs. Avant tout commencer par définir votre stratégie, vos objectifs et le montant que vous souhaitez investir. À travers cet article, nous allons découvrir pourquoi il faut acheter un bien pour le louer et les raisons qui poussent les bailleurs à investir ainsi que les clés pour réussir.

Pourquoi acheter pour louer ?

Avant toute chose, comprenez qu'investir dans la pierre est un choix qui offre des avantages sur du court ou long terme selon la stratégie élaborée en amont. C'est pourquoi, l'achat d'un appartement (ou maison) va vous permettre de bénéficier de revenu locatif. Il existe plusieurs raisons qui vous poussent à investir voyons ensemble pourquoi il est intéressant d'avoir recours à ce type d'investissement :

Pour un investissement à long terme dans la pierre

Acheter pour louer offre aux investisseurs de réaliser un investissement durable. Effectivement, en achetant un logement et en le mettant en location, vous allez pouvoir générer des revenus à long terme grâce au loyer que vous encaissez. L’immobilier locatif représente donc un plan de revenus solides.

De plus, en tant que propriétaire, sachez que la valeur de votre bien ne fera que croître d'année en année ce qui vous assure une sécurité financière en cas de contrainte. En outre, mettre son logement en location vous va vous permettre de développer des revenus passifs et vous garantit une sécurité.  

Pour constituer un patrimoine à transmettre aux enfants

Faire l’acquisition d’un bien immobilier pour le louer est un excellent moyen de se créer un patrimoine pour le transmettre à ses descendants. En plaçant un capital dans un projet locatif, vous générez des revenus complémentaires tout en constituant un héritage à transmettre à vos enfants une fois qu’ils seront grands. Cependant, pour être sûr de pouvoir transmettre le bien immobilier à votre famille, plus tard, vous devez porter une attention particulière aux droits de donation et de succession.

Pour assurer sa retraite

Après avoir longuement travaillé, c'est le moment pour vous de partir à la retraite. Ayant investi votre argent dans la pierre auparavant vous assurez une retraite confortable et paisible. De fait, vos biens en location vous permettent de bénéficier d'une rentrée d’argent supplémentaire et couvrir les dépenses durant cette période d’inactivité. Un investissement locatif est donc une valeur sûre. Toutefois, il est essentiel de rembourser les prêts immobiliers avant le départ à la retraite afin de garantir la réussite du placement.

Comment financer l’investissement locatif ?

Naviguer à travers les complexités de la fiscalité des investissements locatifs nécessite une maîtrise des dispositifs de défiscalisation en vigueur. Les lois actuelles, en matière de fiscalité des investissements locatifs, présentent des avantages significatifs. En s'appuyant sur ces dispositifs de défiscalisation, les investisseurs peuvent optimiser leurs placements, que ce soit dans l'immobilier ancien ou neuf. Une utilisation judicieuse de ces réglementations permet d'augmenter les rendements tout en profitant d'une fiscalité allégée. Ainsi, face à ces opportunités offertes par la réglementation fiscale, et à la lumière des avantages potentiels des investissements locatifs, il est impératif de s'interroger. Avec des stratégies financières variées et des solutions adaptées à chaque profil d'investisseur, comment peut-on aborder de manière optimale le financement de l'investissement locatif et garantir un rendement fructueux?

Faire un prêt auprès d’une banque 

Comme tout type d’investissement, acheter pour louer n’est pas une mince affaire, il nécessite de définir en amont un montant pour acquérir la propriété qui vous assurera des rendements. Si vous n’avez pas assez de capital, vous avez la possibilité de solliciter une aide financière auprès de votre banque. De plus, la plupart des banques n’accordent de prêt que pour financer un investissement locatif, il n’octroie pas d’emprunt pour l’achat d’actions. 

Notez que les banques vous réclament toujours diverses garanties avant de vous accorder un prêt. Avant de financer votre projet d'avenir, les banques vérifient, entre autres, votre stabilité professionnelle ainsi que votre situation financière. En général, on distingue 4 éléments fondamentaux offrant la possibilité de déterminer la situation d’un emprunteur-investisseur : son revenu, son endettement, son apport et sa garantie.

De nos jours, les achats de résidences destinées à la location ont connu une importante évolution. Cela s’explique par le dispositif réduisant les charges fiscales comme les impôts et autres (loi Pinel, le statut Location Meublée Non Professionnelle…) et les faibles taux d’intérêt que proposent les établissements financiers. Pour un investissement locatif rentable, il est important d’accorder une attention particulière aux taux de votre banque. Il faut également prendre en considération la durée de remboursement octroyée. Signer un crédit à remboursement de longue durée avance des mensualités faibles, et des risques de surendettement minimes.

Faire appel à un courtier en crédit immobilier 

La négociation auprès d’une banque n’est pas une chose aisée, il faut des techniques de négociation et l’art de discuter et de débattre pour aboutir à la signature d’un crédit immobilier. Par ailleurs, cette démarche nécessite du temps, de la patience et une réflexion sur votre stratégie. Il peut donc être plus opportun de céder vos documents à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel se chargera de trouver à votre place la banque qui offre le meilleur financement, que ce soit en termes de frais de dossier, de la durée de remboursement ou de l'intérêt.

Œuvrant tous les jours dans ce domaine, il dispose de toutes les compétences vous offrant la possibilité d’obtenir des taux d’intérêt et taux d’assurance emprunteur non-négligeable. Son savoir-faire vous permet également de constituer un dossier solide à présenter à la banque dans le but d’avoir facilement un prêt immobilier pour financer votre investissement. De plus, le coût d’un courtier en crédit immobilier est minime. Cet expert sera un gain de temps pour vous ce qui va permettre de vous libérez du temps et vous soulagera dans la création de votre dossier à destination des banques.   

Les clés pour réussir un investissement immobilier

Avant de se lancer dans l’achat d’un bien destiné à la location, il convient d’adopter des méthodes et de définir des objectifs pour réussir l'acquisition de votre logement et garantir une rentabilité élevée. Mais comment s’y prendre ?

Photo représentant un projet réussi

Bien choisir l’emplacement 

Investir dans l'immobilier nécessite d'avoir une bonne stratégie, il est de ce fait essentiel de se poser les bonnes questions et de se fixer préalablement des objectifs. Si vous comptez percevoir un loyer vous assurant un bon rendement, il est important de porter une grande attention à la zone ou votre logement est situé (positionnement, lieu, place, etc...). Vous devez à priori choisir une localisation qualifiée par son augmentation de population en continu. Ensuite, vous êtes tenu de prendre en considération les caractéristiques de la ville et de ses environs. En effet, vous devez vous assurer que la zone est bien desservie et dispose de toutes les infrastructures nécessaires (commerces, écoles, universités, centres culturels…) qui conviennent aux cibles que vous visez.

Faire une étude du marché locatif

Si vous souhaitez atteindre vos objectifs, il est important d'étudier le marché locatif avant d'envisager l'achat de votre appartement. Après avoir choisi l’emplacement de votre logement, vous devez consulter les annonces immobilières afin de bien connaître les tarifs adoptés à la location tout en faisant attention à la réglementation des loyers qui diffèrent selon les villes comme Paris, ou un plafonnement des loyers a été mis en place. Ensuite analyser le pourcentage de logements vacants ainsi que la demande locative dans le quartier de votre choix. 

Ne voyez pas trop grand 

Le succès réside également dans le fait d’être réaliste. En effet, si votre stratégie vous semble réalisable alors lancez-vous dans cette nouvelle aventure plus que passionnante vous assurant un avenir stable. C'est pourquoi il est préférable de ne pas voir trop grand dès le début surtout si vous disposez d'un budget minime. L’idéal, c’est de commencer petit et d’élargir le projet au fur et à mesure. Ainsi, vous ne serez pas exposé aux risques de surendettement ou de pertes.

Diversifiez votre investissement immobilier 

Afin de réussir vos objectifs, il est important de diversifier votre patrimoine. Cela vous offre la possibilité de braver les éventuels problèmes comme la vacance locative et les loyers impayés. Il est donc conseillé d’acquérir plusieurs petites surfaces dans des villes ou quartiers différents au lieu de placer tout votre argent sur une seule propriété. En vous renseignant sur les différents statuts qu'un investisseur peut bénéficier, vous pourrez alors envisager la diversification de votre patrimoine. C'est pourquoi, il existe différents types de statut vous permettant de vous diversifier tel que le LMNP, le co-living ou encore l'immeuble de rapport.

Bien sélectionner votre locataire

Bien choisir son locataire est un excellent moyen d’assurer et de réussir ses objectifs fixés. Il est important de sécuriser votre patrimoine. Vous êtes tenu de réclamer un maximum de garanties aux occupants afin d’encaisser les loyers de manière continue. Prenez donc le temps de sélectionner le locataire. Dans la mesure du possible, faites-vous aider par un professionnel tel qu’une agence immobilière. Vous devez également souscrire à une garantie qui vous assure l'encaissement de vos loyers en cas de problème de paiement dû à la situation de l'occupant. 

Si vous prenez en compte tous les facteurs qui ont été mentionnés, que vos objectifs et votre stratégie définie vous semble réalisable, alors il ne vous reste plus qu'à choisir la ville qui vous offrira un rendement locatif confortable.   

Où acheter un logement ?

La réussite d’un projet immobilier repose essentiellement sur la localisation du bien. C'est pour cela, qu'il existe des zones plus propices à l'investissement locatif. Certaines vous feront bénéficier sur le court terme et d'autres sur le long terme.

Voici une sélection de villes où il est opportun d'acheter un appartement pour le faire louer :

Paris

La capitale française est une ville remarquable, elle attire de nombreux investisseurs et de divers résidents chaque année. De par sa grande qualité de vie, Paris est apprécié des locataires. Elle se révèle donc être un emplacement idéal pour faire l’acquisition d’un logement destiné à la location. 20 arrondissements la composent, tous bien desservis et possédant divers établissements de tous les différents secteurs (commerces, entreprises, universités, etc.). Le coût du m² figure parmi les plus chers de France, ce dernier ne cesse d'augmenter, ce qui vous assure une plus-value à la revente.

Toulouse 

La ville rose est propice à l’achat destiné à la location. Dynamique et active, elle est prisée de tous par son agréable cadre de vie. Chaque année, elle accueille près de 6 000 résidents supplémentaires. Toulouse, c’est également une ville étudiante, elle compte plus de 100 000 étudiants. Le prix moyen au m² coûte 3 300 €. Ce tarif reste raisonnable pour une aussi grande ville. Lors d’un investissement locatif à Toulouse, il est important de choisir une résidence proche des commerces, des transports et de divers autres points d’activité.

Lyon

Lyon est une ville avec une situation géographique stratégique au cœur de l’Europe. Effectivement, cette zone se trouve à 2 heures de Paris en train et près de l’Italie et de la Suisse. Sur sa surface, Lyon dispose de nombreux sièges sociaux et avance un dynamisme économique grandissant. Tenant la deuxième place dans les rangs des villes étudiantes, elle accueille chaque année de nombreux nouveaux résidents. Le coût du m² est de 4 900 €. Le rendement brut avoisine les 5 %.

Lille

Avec près de 230 000 habitants, la capitale des Flandres représente un emplacement idéal afin d’acheter pour louer. Ses résidents apprécient essentiellement son dynamisme économique et son cadre de vie. La ville abrite plus de 20 000 entreprises, dont Décathlon, Leroy Merlin… Et propose plus de 145 000 emplois. Le prix au m² est de 3 846 euros. Avec un tarif aussi bas et un rendement locatif élevé, Lille est idéale pour se lancer dans l’achat d’un logement à mettre en location.

Bordeaux

La capitale girondine se trouve à 2 heures de la capitale et est composée de 28 communes. Bordeaux propose aux habitants une excellente qualité de vie et un climat agréable. En 2023, le prix immobilier moyen est de 4 600 € par m² et un loyer médian de plus de 10 euros par m². Le rendement brut est de 4,5 % en moyenne, de plus la vacance locative est quasiment inexistante à Bordeaux. Le centre-ville, le quartier Saint-Michel et de Saint-Augustin sont les quartiers idéaux pour un investissement dans la pierre. Afin de garantir plus de profit, il est conseillé de mettre en location un appartement ancien totalement rénové ou un studio.

Marseille

Deuxième ville de France, Marseille est un carrefour d'investissement immobilier majeur. Son histoire riche et son statut de premier port français en font une destination prisée. Avec un prix moyen au m² en 2023 d'environ 3 755 €, elle offre des rendements locatifs attractifs. Toutefois, il est essentiel de sélectionner judicieusement son quartier, car les opportunités varient. En bref, Marseille est une métropole en mutation, riche en chances d'investissement, mais nécessitant une approche informée.

Nantes 

La capitale des Ducs de Bretagne est située à 2 heures de Paris en TGV. Elle ne cesse d’attirer de plus en plus d’habitants au fil des années et a un coût immobilier grandissant. À proximité de la côte Atlantique, la ville séduit de nombreux touristes et dispose de différents patrimoines qui méritent le détour. L'investissement locatif à Nantes est prometteur, il affiche une forte demande grâce au coût moyen du m² raisonnable : 3 946 €. La rentabilité brute est de 4,2 % avec un loyer médian de 11,4 € par m2.

Rennes 

Rennes, au cœur de la Bretagne, est un pôle économique dynamique et un haut lieu pour les étudiants, avec environ 67 000 inscrits dans ses établissements. Le marché immobilier offre des rendements entre 4,8 % et 7,5 %. En 2023, le prix moyen du m² est de 4.027 € pour un appartement et 5.549€ pour une maison. Investir à Rennes, c'est choisir une ville en expansion avec une forte demande locative.

Rouen 

Située près de Paris, Rouen, la capitale normande, est reconnue pour son patrimoine architectural et son histoire médiévale. Elle présente un fort potentiel pour l'investissement locatif, notamment grâce à une demande croissante. Le prix moyen du m² est d'environ 2 500 euros. Les dispositifs comme la loi Pinel offrent des avantages fiscaux, bien que l'ancien puisse garantir une meilleure rentabilité.

Mantes la Jolie

Située à 47 km de Versailles et à 55 km de Paris, Mantes la Jolie jouit d’un emplacement stratégique. Elle dispose de tous les atouts propices à un investissement locatif (transports, infrastructures, points d’activité…). Avec une part de location de plus de 65 %, la ville a une forte demande locative. Faire l’acquisition d’un logement à Mantes la Jolie et le mettre en location est une valeur sûre et un placement solide. De plus, le coût moyen du m² est de 2700 euros. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle, le coût immobilier à Mantes la Jolie figure parmi les moins chers de la France.

Les villes où investir dans une propriété pour en faire un logement locatif ne manque pas de demande. L’essentiel est de bien étudier et d'évaluer le marché et de l’endroit où vous voulez réaliser votre projet. Après avoir choisi la zone géographique, il reste à définir quel type de bien serait intéressant dans votre stratégie.

Photo d'un logement acheté

Quel type de logement et à qui louer ?

Il est essentiel de bien sélectionner le type de logement à proposer en location. Les petites surfaces sont les biens offrant le plus de rendement. De plus, la demande locative pour ce type de bien immobilier est forte. Les grandes surfaces avancent, quant à eux, peu de rendement, mais elles ne sont pas exposées aux risques de changement fréquent d’occupants.

  • Les appartements T3 - T4 :
     

Ce type de bien est prisé des locataires, il est surtout apprécié des familles. Cet investissement requiert un apport n’excédant pas les 200 000 €. Selon la ville, la rentabilité nette du placement locatif dans un appartement peut atteindre 4 à 7 %. Afin d’obtenir une rentrée d’argent pérenne, il vous est conseillé de privilégier les grandes agglomérations où la demande est forte. Les deux et trois pièces sont les biens les plus appréciés des occupants. Elles fournissent un bon compromis entre le risque de vacance locative et le rendement.

  • Les studios et les T2 :
     

L’investissement locatif d’un studio ou d'un T2 est un marché dynamique. Ce type de bien séduit généralement les jeunes actifs, les jeunes couples et les étudiants. Si vous souhaitez réussir dans un investissement locatif de studio, il vous est recommandé de miser sur un studio ou T2 à proximité d’un campus ou du centre-ville. Ces lieux sont appréciés pour leurs accessibilités, leurs animations, ainsi que les services qui y sont proposés.

  • La maison individuelle :
     

La maison individuelle est un bien à haut rendement, elle avance un rendement entre 4 à 8 % suivant la position et le lieu où elle se trouve. Pour séduire les jeunes couples, misez sur une maison à deux ou à trois pièces. Les familles sont également les locataires idéaux pour une maison individuelle. Pour être sûr de trouver rapidement d’occupants, il vous est recommandé d’investir dans une maison proche des crèches, des écoles, des centres culturels, des espaces verts…

  • L’immeuble de rapport :
     

Également appelé immeuble locatif, l’immeuble de rapport est un placement sûr. Si votre budget vous le permet, il vous est conseillé d’investir dans un immeuble de rapport. Ce type de bien dispose de peu de concurrents et permet de diversifier l’investissement. Vous pouvez même rénover les pièces de certains appartements d’un immeuble locatif afin de les transformer en un lieu convenant aux goûts et aux besoins de vos cibles. Ce type de placement permet de générer des revenus imminents.

Aspects juridiques et fiscaux :

L'investissement immobilier est un domaine complexe qui nécessite une connaissance approfondie des aspects juridiques et fiscaux. Par exemple, la France a de nombreuses réglementations et lois concernant la location immobilière, qui peuvent avoir un impact significatif sur votre retour sur investissement.

L'un des aspects les plus importants à considérer est les crédits d'impôt. En effet, les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier de diverses exonérations fiscales et avantages liés à l'investissement immobilier. Par exemple, les coûts associés à la gestion d'un projet, tels que les frais bancaires et les frais juridiques, sont souvent déduits du revenu locatif imposable. La structure juridique d'un investissement peut également avoir une incidence sur la fiscalité. Par exemple, investir via la Société Civile Immobilière (SCI) offre des incitations fiscales, notamment en matière de transmission de patrimoine.

Pour les contrats de location, il est absolument nécessaire d'inclure quelques clauses importantes pour protéger vos intérêts. Par exemple, une clause d'ajustement permet d'ajuster le loyer en fonction de l'indice des loyers de référence (IRL).
Enfin, il est important de comprendre que chaque situation est unique et nécessite une planification et une gestion de dossier minutieuses. Il est donc conseillé de consulter un professionnel de l'investissement immobilier pour s'assurer que votre investissement est non seulement rentable mais également conforme à la réglementation en vigueur.

Stratégies de sortie 

Avant d'envisager l'achat d'un studio ou d'un appartement, il va falloir que vous mettiez une stratégie de sortie en place. Ne vous précipitez pas, renseignez-vous sur la zone géographique, car elle aura un impact positif ou négatif sur votre projet locatif. Analyser l'environnement de la ville dans laquelle vous souhaitez démarrer votre projet (déviation, construction, tourisme, climat...) et mesurer le risque lié à tous les facteurs suivants à prendre en compte vous évitera de gros problèmes à l'avenir. 

Choisir le mauvais quartier  

Comprenez bien que si vous investissez les yeux fermés vous allez droit dans le mur et qu'il est important de bien se renseigner sur son quartier de prédilection. Vous serez amené à être tenté par des biens attractifs peu coûteux n'ayant pas forcément besoin de travaux complexes. Partons du principe que vous décidez d'opter pour ce cas de figure, dans un premier temps vous allez entretenir l'idée comme quoi vous avez fait une affaire en or, dans un second temps vous allez être confrontés à la réalité du placement de votre bien. Entre difficultés à trouver des locataires, climat du quartier inquiétant (voire dangereux) et la faible demande pourraient être un scénario catastrophique concernant la stratégie de sortie de votre investissement. C'est pourquoi, il sera difficile pour vous de vendre ou d'opter pour de la location courte durée si votre appartement ou maison présente tous les points négatifs mentionnés juste avant. Vendre à perte à cause d'une situation vous amenant à avoir besoin de liquidités serait fortement regrettable. 

Conversion en résidence principale ou en propriété de vacances

En ce qui concerne les stratégies de sortie résidentielle, plusieurs options s'offrent à vous. L'une consiste à transformer un investissement locatif en résidence principale ou en résidence secondaire. Cette décision doit être basée sur plusieurs facteurs, notamment vos objectifs personnels et financiers et le marché immobilier actuel.

Si vous souhaitez profiter de votre propriété à certaines périodes de l'année et gagner des revenus locatifs le reste de l'année, transformer votre maison en location saisonnière peut être une bonne stratégie. Cette option est particulièrement intéressante si votre logement est situé dans une zone touristique. Cependant, il est important de tenir compte des frais d'administration et d'entretien et des réglementations locales concernant les locations de vacances.
Quelle que soit la stratégie de sortie que vous choisissez pour votre maison, il est important de planifier à l'avance et de consulter un professionnel de l'immobilier afin que vous puissiez prendre la meilleure décision pour votre situation particulière.

Réinvestir les bénéfices dans d'autres propriétés

 Le réinvestissement des bénéfices dans d'autres propriétés est une stratégie d'investissement immobilier courante qui permet une croissance significative du portefeuille. En réinvestissant les bénéfices d'une propriété dans l'achat d'autres propriétés, vous pouvez maximiser votre potentiel de revenus et diversifier votre portefeuille.

Par exemple, si vous vendez une propriété et réalisez un profit, vous pouvez utiliser ce profit pour acheter une autre propriété. Cela peut entraîner l'achat d'une propriété de valeur supérieure ou, dans certains cas, de plusieurs propriétés de valeur inférieure. Cela augmentera vos revenus locatifs et générera potentiellement des bénéfices plus élevés à l'avenir.


Cependant, il est important de noter que réinvestir les bénéfices dans d'autres propriétés n'est pas sans risques. Il est important d'analyser en profondeur le marché immobilier et de consulter des professionnels de l'investissement immobilier avant de prendre toute décision. En outre, vous devez également tenir compte des coûts associés à l'achat et à la gestion d'une nouvelle propriété, tels que les taxes, les frais d'entretien et de gestion. En fin de compte, le réinvestissement des bénéfices dans d'autres propriétés peut être une stratégie d'investissement immobilier avec une planification et la mise en place d'une stratégie optimale. En faisant preuve de prudence dans la gestion de votre projet, vous pourrez utiliser vos bénéfices pour développer votre portefeuille immobilier et augmenter vos revenus potentiels.

Acheter pour louer : les éléments essentiels à considérer

Se lancer dans l'achat d'un bien immobilier avec l'intention de le mettre en location est une initiative riche en perspectives. Cela promet non seulement un flux de revenus supplémentaires, mais aussi une valorisation progressive de votre capital. En exploitant des dispositifs tels que la loi Pinel, les investisseurs ont l'opportunité de bénéficier de défiscalisation de leur bien immobilier, en particulier lorsqu'ils optent pour des propriétés anciennes demandant des travaux de rénovation. Une analyse pointue de la rentabilité, en prenant en compte le coût initial et les possibles impayés de loyers, est essentielle pour assurer que vos investissements locatifs restent stables afin de pouvoir léguer un héritage à vos descendants. 

Concernant le financement, bien que l'emprunt auprès des banques soit fréquent, il n'est pas négligeable de faire appel à un courtier spécialisé en crédit immobilier. Cet expert peut offrir des conditions plus avantageuses, notamment lorsqu'il s'agit de l'optimisation et du choix de l'emplacement. Ce professionnel dispose de partenaires qualitatifs tel que des conseillers en investissement. Il pourra vous mettre en relation direct avec ces experts qui vont vous apporter une expertise du marché locatif en temps réel, ils vous aide à trouver des biens immobiliers locatifs raisonnables et sélectionne pour vous des locataires méticuleux pour éviter les complications financières.

En somme, une planification à long terme est cruciale. Que l'on envisage de convertir le bien en habitation principale, de le dédier à la location de courte durée, ou de le céder pour investir ailleurs de manière plus profitable, chaque étape nécessite une réflexion approfondie et une stratégie bien structurée.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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