Acheter pour louer

De nos jours, de plus en plus de monde est séduit par l’investissement immobilier. Beaucoup rêve d’acheter une maison pour en faire une résidence ou pour réaliser un placement locatif. L’investissement immobilier locatif est un placement comptant de nombreux avantages et est considéré comme un placement de confiance. Découvrons les différents atouts de l’achat d’un logement pour en faire un bien de location, les raisons qui poussent les bailleurs à investir dans ce type de placement ainsi que les clés pour réussir.

Pourquoi acheter pour louer ?

Les raisons qui encouragent les investisseurs à acheter pour louer sont diverses. Si certaines sont d’ordre personnel, d'autres personnes sont conquises par l’investissement locatif pour les avantages qu’il offre :

  • Pour un investissement à long terme dans la pierre

Les propriétaires d’un capital souhaitant effectuer un placement de manière intelligente choisissent souvent l’achat d’une résidence pour ensuite le mettre en location. Acheter pour louer offre aux investisseurs de réaliser un investissement durable dans la pierre. En effet, en achetant un logement et en le mettant en location permet de générer des revenus à long terme grâce au loyer que vous encaisserez. L’immobilier locatif représente donc un plan de revenus solides.

  • Pour constituer un patrimoine à transmettre aux enfants

Faire l’acquisition d’un bien immobilier pour le louer est un excellent moyen de se créer un patrimoine pour le transmettre à ses descendants. En plaçant un capital dans un projet locatif, vous génèrerez des revenus complémentaires tout en constituant une future résidence à vos enfants une fois qu’ils seront grands. Cependant, pour être sûr de pouvoir transmettre le bien immobilier à vos descendants, plus tard, vous devez porter une attention particulière aux droits de donation et de succession.

  • Pour assurer sa retraite

Après avoir passé plusieurs années à travailler et à être actif, il est important d’assurer un revenu complémentaire pour la retraite. Acheter pour louer est un placement offrant la possibilité d’assurer la retraite. Les mensualités permettent de se constituer une rentrée d’argent supplémentaire et couvrir les dépenses durant cette période d’inactivité. Un investissement locatif est donc une valeur sûre. Toutefois, il est essentiel de rembourser les prêts immobiliers avant le départ à la retraite afin de garantir la réussite du placement.

Comment financer l’investissement locatif ?

  • Faire un prêt auprès d’une banque :

Comme tout type d’investissement, acheter pour louer n’est pas une mince affaire, il nécessite un important apport en argent. Si vous n’avez pas assez de capital, vous avez la possibilité de solliciter une aide financière auprès de votre banque. De plus, la plupart des banques n’accorde de prêt que pour financer un investissement locatif, il n’octroie pas d’emprunt pour l’achat d’actions. 

Il est important de savoir qu’avant de consentir à l'octroi d'un prêt, les banques réclament toujours diverses garanties. Avant de financer votre placement, elles vérifieront, entre-autres, votre stabilité professionnelle ainsi que votre situation financière. En général, on distingue 4 éléments fondamentaux offrant la possibilité de déterminer la situation d’un emprunteur-investisseur : son revenu, son endettement, son apport et sa garantie.

De nos jours, les achats de résidences destinées à la location ont connu une importante évolution. Cela s’explique par le dispositif réduisant les charges fiscales comme les impôts et autres (loi Pinel, le statut Location Meublée Non Professionnelle…) et les faibles taux d’intérêt que proposent les établissements financiers. Pour un investissement locatif à haut rendement, il est donc important d’accorder une attention particulière aux taux de votre banque. Il faut également prendre en considération la durée de remboursement octroyée. Signer un crédit à remboursement de longue durée avance des mensualités faibles, et des risques de surendettement minimes.

  • Faire appel à un courtier en crédit immobilier :

La négociation auprès d’une banque n’est pas une chose aisée, il faut des techniques de négociation et l’art de discuter et de débattre pour aboutir à la signature d’un contrat de prêt. Par ailleurs, cette démarche nécessite du temps et une grande disposition. Il peut être donc plus opportun de céder vos documents à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel se chargera de trouver à votre place la banque qui offre le meilleur financement, que ce soit en termes de frais de dossier, de la durée de remboursement ou l’intérêt.

Œuvrant tous les jours dans ce domaine, il dispose de toutes les compétences vous offrant la possibilité d’obtenir des pourcentages intéressants (taux d’intérêt et taux d’assurance emprunteur). Son savoir-faire vous permet également de constituer un dossier solide à présenter à la banque dans le but d’avoir facilement un prêt immobilier pour financer votre investissement. De plus, le coût d’un courtier en crédit immobilier est minime. 

acheter appartement pour louer

Les clés pour réussir un investissement immobilier :

Avant de se lancer dans l’achat d’un bien destiné à la location, il convient d’adopter des méthodes et des stratégies pour réussir le projet et garantir une rentabilité élevée. Mais comment s’y prendre ?

  • Bien choisir l’emplacement :

Investir dans l'immobilier nécessite d'avoir une bonne stratégie, il est de ce fait essentiel de se poser les bonnes questions et de se fixer préalablement des objectifs. Si vous comptez percevoir un loyer vous assurant un bon rendement, il est important de porter une grande attention à l’emplacement de votre logement. Vous devez à priori choisir une localisation qualifiée par son augmentation de population en continu. Ensuite, vous êtes tenu de prendre en considération les caractéristiques de la ville et de ses environs. En effet, vous devez vous assurer que la zone est bien desservie et dispose de tous les infrastructures nécessaires (commerces, écoles, universités, centres culturels…) qui conviennent aux cibles que vous visez.

  • Faire une étude du marché locatif :

Une étude du marché locatif est primordiale afin de réussir un placement immobilier. L’investissement locatif n’est pas en reste. Après avoir choisi l’emplacement du logement, vous devez consulter les annonces immobilières afin de bien connaitre les tarifs adoptés à la location, le pourcentage de logements vacants ainsi que la demande locative dans le quartier élu.

  • Ne voyez pas trop grand :

Le succès d’un investissement immobilier locatif réside également dans le fait d’être réaliste. Lancez-vous dans un programme réalisable et de s’assurer que le financement requis est envisageable. L’idéal c’est de commencer petit et d’élargir le projet petit à petit. Ainsi, vous ne serez pas exposé aux risques de surendettement ou de pertes.

  • Diversifiez votre investissement immobilier :

Afin de réussir, il est important de diversifier vos placements. Cela offre la possibilité de braver les éventuels problèmes comme la vacance locative, les loyers impayés, il est donc conseillé d’acquérir plusieurs petites surfaces dans des villes ou quartiers différents au lieu de mettre un même capital sur un seul bien immobilier. Il en est de même pour le type de bien, vous pouvez varier votre placement : investir dans un appartement meublé, dans une maison à plusieurs pièces ou dans un studio pour cibler les étudiants.

  • Bien sélectionner votre locataire :

Bien choisir son locataire est un excellent moyen d’assurer et de réussir le placement immobilier destiné à la location. Il est important de sécuriser votre placement. Vous êtes tenu de réclamer un maximum de garanties aux occupants afin d’encaisser les loyers de manière continue. Prenez donc le temps de sélectionner le locataire. Dans la mesure du possible, faites-vous aider par un professionnel tel qu’une agence immobilière. Vous devez également souscrire à une garantie pour investissement locatif.

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Où acheter un logement ?

La réussite d’un projet immobilier repose essentiellement sur la localisation du bien. Les zones se diffèrent les uns des autres par le prix de l’immobilier, la demande locative ainsi que le taux de rentabilité. Découvrons les villes où acheter et devenir propriétaire locatif.

  • Paris

La capitale française est une ville remarquable, elle attire de nombreux investisseurs et de divers résidents chaque année. De par sa grande qualité de vie, Paris est appréciée des locataires. Elle se révèle donc être un emplacement idéal pour faire l’acquisition d’un logement destiné à la location. 20 arrondissements la compose, tous bien desservis et possédant divers établissements de tous les différents secteurs (commerces, entreprises, universités, etc.). Le coût du m² figure parmi les plus chers de France, ce dernier ne cesse d'augmenter, ce qui vous assure une plus-value à la revente.

  • Toulouse :

La ville rose est propice à l’achat destiné à la location. Dynamique et active, elle est prisée de tous par son agréable cadre de vie. Chaque année, elle accueille près de 6000 résidents supplémentaires. Toulouse c’est également une ville étudiante, elle compte plus de 100 000 étudiants. Le prix moyen au m² cote les 3000 €. Ce tarif reste raisonnable pour une aussi grande ville. Lors d’un investissement locatif à Toulouse, il est important de choisir une résidence proche des commerces, des transports et de divers autres points d’activité.

  • Lyon :

Lyon est une ville avec situation géographique stratégique au cœur de l’Europe. Effectivement, cette zone se trouve à 2 heures de Paris en train et près de l’Italie et de la Suisse. Sur sa surface, Lyon dispose de nombreux sièges sociaux et avance un dynamisme économique grandissant. Tenant la deuxième place dans les rangs des villes étudiantes, elle accueille chaque année de nombreux nouveaux résidents. Le coût du m² est de 4500 €. Le rendement brut avoisine les 5%.

  • Lille :

Avec près de 230 000 habitants, la capitale des Flandres représente un emplacement idéal afin d’acheter pour louer. Ses résidents apprécient essentiellement son dynamisme économique et son cadre de vie. La ville abrite plus de 20 000 entreprises, dont Décathlon, Leroy Merlin… et propose plus de 145 000 emplois. Le prix au m² est de 2 850 euros. Avec un tarif aussi bas et un rendement locatif élevé, Lille est idéal pour se lancer dans l’achat d’un logement à mettre en location.

  • Bordeaux :

La capitale girondine se trouve à 2 heures de la capitale et est composée de 28 communes. Bordeaux propose aux habitants une excellente qualité de vie et un climat agréable. En 2020, le prix immobilier moyen de 4400 € par m² et un loyer médian de plus de 10 euros par m². Le rendement brut est de 4,5 % en moyenne, de plus la vacance locative est quasiment inexistante à Bordeaux. Le centre-ville, le quartier de Saint-Michel et de Saint-Augustin sont les quartiers idéaux pour un investissement dans la pierre. Afin de garantir plus de profit, il est conseillé de mettre en location un appartement ancien totalement rénové ou un studio.

  • Mantes la Jolie :

Située à 47 km de Versailles et à 55 km de Paris, Mantes la Jolie jouit d’un emplacement stratégique. Elle dispose de tous les atouts propices à un investissement locatif (transports, infrastructures, points d’activité…). Avec une part de location de plus de 65 %, la ville a une forte demande locative. Faire l’acquisition d’un logement à Mantes la Jolie et le mettre en location est une valeur sûre et un placement solide. De plus, le coût moyen du m² est de 2700 euros. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle, le coût immobilier à Mantes la Jolie figure parmi les moins chers de la France.

  • Nantes :

La capitale des Ducs de Bretagne est située à 2 heures de Paris en TGV. Elle ne cesse d’attirer de plus en plus d’habitants au fil des années et un coût immobilier grandissant. À proximité de la côte Atlantique, la ville séduit de nombreux touristes et dispose de différents patrimoines qui méritent le détour. Le marché locatif à Nantes est prometteur, il affiche une forte demande grâce au coût moyen du m² raisonnable : 3 230 €. La rentabilité brute est de 4,2 % avec un loyer médian de 11,4 € par m2.

Les villes où investir et acheter un logement pour en faire une résidence de location sont nombreuses. L’essentiel est de bien étudier et évaluer le marché immobilier de l’endroit où vous voulez réaliser un placement dans la pierre.

acheter un bien pour le louer

Dans quel type de logement investir  et à qui louer ?

Il est essentiel de bien sélectionner le type de logement à proposer à la location. Les petites surfaces sont les biens offrant le plus de rendement. De plus, la demande locative pour ce type de bien immobilier est forte. Les grandes surfaces avancent, quant à eux, peu de rendement, mais elles ne sont pas exposées aux risques de changements fréquents d’occupants.

  • Les appartements T3 - T4 :

Ce type de bien est prisé des locataires, il est surtout apprécié des familles. Cet investissement requiert un apport n’excédant pas les 200 000 €. Selon la ville, la rentabilité nette du placement locatif dans un appartement peut atteindre 4 à 7 %. Afin  d’obtenir une rentrée d’argent pérenne, il vous est conseillé de privilégier les grandes agglomérations où la demande est forte. Les deux et trois pièces sont les biens les plus appréciés des occupants. Elles fournissent un bon compromis entre le risque de vacance locative et le rendement.

  • Les studios et les T2 :

L’investissement locatif d’un studio ou d'un T2 est un marché dynamique. Ce type de bien séduit généralement les jeunes actifs, les jeunes couples et les étudiants. Si vous souhaitez réussir dans un investissement locatif de studio, il vous est recommandé de miser sur un studio ou T2 à proximité d’un campus ou du centre-ville. Ces lieux sont appréciés pour leurs accessibilités, leurs animations, ainsi que les services qui y sont proposés.

  • La maison individuelle :

La maison individuelle est un bien à haut rendement, elle avance un rendement entre 4 à 8 % suivant l’emplacement. Pour séduire les jeunes couples, misez sur une maison à deux ou à trois pièces. Les familles sont également les locataires idéaux pour une maison individuelle. Pour être sûr de trouver rapidement d’occupants, il vous est recommandé d’investir dans une maison proche des crèches, des écoles, des centres culturels, des espaces verts…

  • L’immeuble de rapport :

Également appelé immeuble locatif, l’immeuble de rapport est un placement sûr. Si votre budget vous le permet, il vous est conseillé d’investir dans un immeuble de rapport. Ce type de bien dispose de peu de concurrents et permet de diversifier l’investissement. Vous pouvez même rénover les pièces de certains appartements d’un immeuble locatif afin de les transformer en un lieu convenant aux goûts et aux besoins de vos cibles. Ce type de placement permet de générer de revenus imminents.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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