TRI immobilier : Comment le calculer ?

Si vous réalisez un projet immobilier locatif, c’est pour en tirer une rente. Pour cela, il faut investir dans le bon bien. Le problème, c’est qu’il n’est pas évident d'avoir l'assurance de faire un choix avisé dès le début. En tant qu’investisseur, vous pouvez avoir à votre disposition de nombreux indicateurs vous permettant d’évaluer la viabilité de votre activité sur le long terme. Le plus connu d’entre eux est la méthode du cash-flow. Très souvent négligé, le TRI ou Taux de rendement interne est tout aussi important. Son calcul est même catégoriquement stratégique pour analyser les points forts et les risques d’un projet et pour éviter ainsi un mauvais investissement. En effet, il est le seul indicateur qui prend en compte l’aspect financier, fiscal et économique d’un placement donné. Les points dans cet article.

TRI immobilier : définition

TRI signifie Taux de rendement interne ou Taux de rentabilité interne. C’est un indicateur financier essentiel qui aide dans la prise de décision en amont d’un investissement immobilier. Il s’agit précisément d’un taux annuel reposant sur l’ensemble d’encaissements et de décaissements relatifs à un placement jusqu’à la revente du bien.

Le TRI se distingue donc des autres indicateurs par deux caractéristiques, à savoir : 

  • La prise en compte de la durée d’usage du logement, 
  • La considération de la valorisation de la propriété en cas de revente. 


Vous pourrez ainsi vous faire une idée précise des flux de trésorerie pendant le temps de détention du bien, et de la valeur patrimoniale de celui-ci à la fin de l’exploitation.

Comment calculer le TRI de son projet immobilier ?

Le TRI est l’actualisation des flux financiers entrants et sortants en une année. Pour cela, les investisseurs disposent de plusieurs approches de calcul.

Formule mathématique

D’un point de vue exclusivement mathématique, le TRI est un outil de traduction de la VAN ou Valeur actuelle nette. Cependant, au lieu d’avoir cette dernière en inconnue, il s’agit plutôt de chercher à connaître le TRI par lequel sont divisés les flux de trésorerie. Le principe consiste donc à faire en sorte que la valeur nette actuelle soit égale à 0. 

Voici la formule de calcul : 

VAN = – CI + FT (1+TRI)^-1+FT (1+TRI)^-2+FT (1+TRI)^-3+…… +FT (1+TRI)^-n = 0.

CI : coût d’investissement, 

FT (1+TRI) : flux de trésorerie actualisés,

n : nombre d’années estimé durant lequel le projet d’investissement générera des flux financiers.

Calculs avec Excel

La traduction mathématique du taux de rendement interne est assez complexe. Cette technique de calcul n’est pas à la portée de tous. Fort heureusement, il est possible de faire le calcul sur Excel. Ce logiciel bureautique possède un dispositif de mesure de TRI. Il vous suffit d’introduire les données financières dans la feuille de calcul. Lorsque c’est fait, vous pourrez effectuer les calculs en vous appuyant sur le système de guide disponible dans le logiciel, et le tour est joué.

Calcul simplifié

Il existe aussi une autre approche pour calculer le TRI de manière simple. Ici, le calcul est basé sur la somme initiale investie, le nombre d’années et la valeur finale. La formule est la suivante :

TRI = (valeur finale/Montant investi) ^ (1/n) – 1.

Recourir à un simulateur en ligne

Pour vous faciliter l’opération, de nombreux sites proposent un simulateur avec guide pour calculer le TRI en ligne. C’est une technique simple et rapide. De plus, les calculs sont automatisés. Chaque investisseur n’a qu’à renseigner les données financières de base, comme la valeur de l’acquisition du bien, le revenu imposable et la tarification du loyer escomptée. Avec cette approche, quelques clics vous suffiront pour obtenir un résultat fiable du TRI de votre investissement locatif.

Calcul du taux de rentabilité interne en pratique

Voici un exemple simple pour vous aider à mieux comprendre la mesure du TRI :

  • Achat d’un immeuble de 100 000 euros la première année sans crédit (dépense = flux sortant négatif : - 100 000 euros), 
  • Mise en location de l’immeuble avec un loyer de 6 000 euros par an (revenus = flux entrant positif : + 6 000 euros), 
  • Paiement de l’impôt foncier annuel (taxe foncière) de 500 euros (dépense = flux sortant négatif : - 500 euros),
  • Revente du bien au bout de 10 ans à une somme de 120 000 euros (revenus = flux entrant positif : + 240 000 euros). 


La détermination du TRI se fait donc comme suit :

Année Flux de trésorerie Explication
Année 1 - 94 500 euros Coût d'achat + loyers - impôt foncier (- 100 000 + 6 000 - 500)
Année 2 + 5 500 euros Loyers - impôt foncier (+ 6 000 - 500)
Année 3 + 5 500 euros  
Année 4 + 5 500 euros  
Année 5 + 5 500 euros  
Année 6 + 5 500 euros  
Année 7 + 5 500 euros  
Année 8 + 5 500 euros  
Année 9 + 5 500 euros  
Année 10 + 125 500 euros Prix de vente + loyers - impôt foncier (+ 120 000 + 6 000 - 500)

 

Ce type d’investissement permet donc d’obtenir un taux de rendement interne de 7,98 %.

taux-de-rentabilite-interne

Pourquoi est-il important de le calculer en amont de l’investissement ?

Il existe de nombreuses bonnes raisons d’effectuer la mesure du TRI avant de se lancer dans un investissement. Par définition, c’est un excellent outil pour une perception plus juste et plus efficace de la rentabilité.

TRI : un excellent moyen d’évaluer la pertinence d’un investissement immobilier

Le taux de rendement locatif est une première méthode indispensable pour juger la rentabilité d’un investissement. Toutefois, il est loin d’être suffisant. Il s’agit tout simplement du rapport entre le loyer perçu et le prix de revient de l’immeuble. Pour apprécier la véritable qualité de l’activité, il faudra aussi inclure l’actualisation des cash-flows (flux financiers futurs) de l’investissement, entre autres :

  • Les impacts fiscaux de l’investissement vis-à-vis de l’impôt sur le revenu, de la taxe foncière et des prélèvements sociaux,
  • L’effet de levier du crédit immobilier (le remboursement du crédit),
  • L’évolution du loyer,
  • L’évolution du tarif immobilier,
  • L’impôt sur la plus-value immobilière. 


L’investissement immobilier ne se résume donc pas uniquement à la perception du loyer. Au fil du temps, des flux négatifs et des flux positifs viendront marquer le projet d’investissement. En considérant ces différents flux et en intégrant les questions de financement, fiscalité et revente, le TRI est plus efficace pour estimer la pertinence de ce dernier.

TRI : une bonne compréhension du facteur temps

L’un des plus gros atouts du TRI, c’est qu’il prend en compte l’effet « temps », son calcul étant basé sur la VAN. Lorsque vous contractez un crédit immobilier pour l’achat du bien de votre rêve, vous ne payez pas directement le prix du logement. Effectivement, c’est la banque qui avance la somme nécessaire. Le rendement ne considère pas une telle donnée. Celle-ci est, pourtant, très importante. Le TRI, quant à lui, tient compte de votre stratégie de financement, de l’évolution réelle des flux financiers et surtout de la date d’exécution du flux.

Pour calculer donc la rentabilité précise d’un placement, il n’est pas identique d’apporter les fonds en cash et de faire un crédit. C’est pourquoi le vocabulaire « taux d’actualisation » est très utilisé dans la définition du taux de rendement interne. Pour faire simple, la valeur d’un montant de 500 euros il y a une dizaine d’années, ne sera pas la même qu’aujourd’hui. Le temps se trouve donc au centre dans cette méthode de calcul.

TRI : un outil de comparaison de deux ou plusieurs investissements entre eux

Il peut vous arriver, comme à tout investisseur d’ailleurs, d’hésiter entre deux types de biens immobiliers. Peut-être que pour le premier bien, les taxes foncières sont relativement élevées et que pour le deuxième les conditions d’emprunt sont délicates. Face à un tel contexte, il n’est pas évident de prendre la bonne décision. Dans ce cas de figure, la technique de calcul du TRI vous permet de faire ressortir des valeurs concrètes et comparables tout en considérant ces spécificités. Elle peut même être utilisée pour confronter deux types d’investissements de nature différente (par exemple, un projet immobilier locatif contre une assurance vie).

TRI : pour faciliter la négociation de son crédit immobilier

Avec le taux de rendement interne, les résultats sont plus précis que ceux du rendement brut, net ou net-net. Et pour cause, le calcul repose sur des données financières complètes de la trésorerie actuelle de chaque investisseur. Vous pourrez évaluer rapidement et facilement si le bien que vous souhaitez acheter est un placement sûr ou non. Cet outil permet ainsi de minimiser les risques de réaliser un mauvais investissement. Dans ce cas, il constitue un atout de négociation de prêt par excellence auprès des établissements bancaires et des sociétés d’assurances.

Quel est le TRI minimum acceptable pour garantir la pertinence d’un investissement ?

Il n’existe pas de règle stricte en ce qui concerne le TRI minimum acceptable. Néanmoins, en tant qu’investisseur, vous devez définir un barème de TRI raisonnable pour vous assurer de la viabilité financière de votre activité. Dans tous les cas, il est toujours recommandé de situer la valeur minimale entre 30 et 50 %. La plupart des établissements bancaires et des organismes d’assurance ne prendront pas de risques si le chiffre est en dessous de cette fourchette.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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