TRI immobilier : Comment le calculer ?

Si vous réalisez un projet immobilier locatif, c’est pour en tirer une rente. Pour cela, il faut investir dans le bon bien. Le problème, c’est qu’il n’est pas évident d'avoir l'assurance de faire un choix avisé dès le début. En tant qu’investisseur, vous pouvez avoir à votre disposition de nombreux indicateurs vous permettant d’évaluer la viabilité de votre activité sur le long terme. Le plus connu d’entre eux est la méthode du cash-flow.

Très souvent négligé, le TRI ou Taux de rendement interne est tout aussi important. Son calcul est même catégoriquement stratégique pour analyser les points forts et les risques d’un projet et pour éviter ainsi un mauvais investissement. En effet, il est le seul indicateur qui prend en compte l’aspect financier, fiscal et économique d’un placement donné. Les points dans cet article.

TRI immobilier : définition

TRI signifie Taux de rendement interne ou Taux de rentabilité interne. C’est un indicateur financier essentiel qui aide dans la prise de décision en amont d’un investissement immobilier. Il s’agit précisément d’un taux annuel reposant sur l’ensemble d’encaissements et de décaissements relatifs à un placement jusqu’à la revente du bien.

Le TRI se distingue donc des autres indicateurs par deux caractéristiques, à savoir : 

• La prise en compte de la durée d’usage du logement, 

• La considération de la valorisation de la propriété en cas de revente. 

Vous pourrez ainsi vous faire une idée précise des flux de trésorerie pendant le temps de détention du bien, et de la valeur patrimoniale de celui-ci à la fin de l’exploitation.

Comment calculer le TRI de son projet immobilier ?

Le TRI est l’actualisation des flux financiers entrants et sortants en une année. Pour cela, les investisseurs disposent de plusieurs approches de calcul.

Formule mathématique

D’un point de vue exclusivement mathématique, le TRI est un outil de traduction de la VAN ou Valeur actuelle nette. Cependant, au lieu d’avoir cette dernière en inconnue, il s’agit plutôt de chercher à connaître le TRI par lequel sont divisés les flux de trésorerie. Le principe consiste donc à faire en sorte que la valeur nette actuelle soit égale à 0. 

Voici la formule de calcul : 

VAN = – CI + FT (1+TRI)^-1+FT (1+TRI)^-2+FT (1+TRI)^-3+…… +FT (1+TRI)^-n = 0.

CI : coût d’investissement, 

FT (1+TRI) : flux de trésorerie actualisés,

n : nombre d’années estimé durant lequel le projet d’investissement générera des flux financiers.

Calculs avec Excel

La traduction mathématique du taux de rendement interne est assez complexe. Cette technique de calcul n’est pas à la portée de tous. Fort heureusement, il est possible de faire le calcul sur Excel. Ce logiciel bureautique possède un dispositif de mesure de TRI. Il vous suffit d’introduire les données financières dans la feuille de calcul. Lorsque c’est fait, vous pourrez effectuer les calculs en vous appuyant sur le système de guide disponible dans le logiciel, et le tour est joué.

Calcul simplifié

Il existe aussi une autre approche pour calculer le TRI de manière simple. Ici, le calcul est basé sur la somme initiale investie, le nombre d’années et la valeur finale. La formule est la suivante :

TRI = (valeur finale/Montant investi) ^ (1/n) – 1.

Recourir à un simulateur en ligne

Pour vous faciliter l’opération, de nombreux sites proposent un simulateur avec guide pour calculer le TRI en ligne. C’est une technique simple et rapide. De plus, les calculs sont automatisés. Chaque investisseur n’a qu’à renseigner les données financières de base, comme la valeur de l’acquisition du bien, le revenu imposable et la tarification du loyer escomptée. Avec cette approche, quelques clics vous suffiront pour obtenir un résultat fiable du TRI de votre investissement locatif.

Calcul du taux de rentabilité interne en pratique

Voici un exemple simple pour vous aider à mieux comprendre la mesure du TRI :

• Achat d’un immeuble de 100 000 euros la première année sans crédit (dépense = flux sortant négatif : - 100 000 euros), 

• Mise en location de l’immeuble avec un loyer de 6 000 euros par an (revenus = flux entrant positif : + 6 000 euros), 

• Paiement de l’impôt foncier annuel (taxe foncière) de 500 euros (dépense = flux sortant négatif : - 500 euros),

• Revente du bien au bout de 10 ans à une somme de 120 000 euros (revenus = flux entrant positif : + 240 000 euros). 

La détermination du TRI se fait donc comme suit :

Année	Flux de trésorerie	Explication
Année 1	- 94 500 euros	Coût d'achat + loyers - impôt foncier (- 100 000 + 6 000 - 500)
Année 2	+ 5 500 euros	Loyers - impôt foncier (+ 6 000 - 500)
Année 3	+ 5 500 euros
Année 4	+ 5 500 euros
Année 5	+ 5 500 euros
Année 6	+ 5 500 euros
Année 7	+ 5 500 euros
Année 8	+ 5 500 euros
Année 9	+ 5 500 euros
Année 10	+ 125 500 euros	Prix de vente + loyers - impôt foncier (+ 120 000 + 6 000 - 500)

 

Ce type d’investissement permet donc d’obtenir un taux de rendement interne de 7,98 %.

Pourquoi est-il important de le calculer en amont de l’investissement ?

Il existe de nombreuses bonnes raisons d’effectuer la mesure du TRI avant de se lancer dans un investissement. Par définition, c’est un excellent outil pour une perception plus juste et plus efficace de la rentabilité.

TRI : un excellent moyen d’évaluer la pertinence d’un investissement immobilier

Le taux de rendement locatif est une première méthode indispensable pour juger la rentabilité d’un investissement. Toutefois, il est loin d’être suffisant. Il s’agit tout simplement du rapport entre le loyer perçu et le prix de revient de l’immeuble. Pour apprécier la véritable qualité de l’activité, il faudra aussi inclure l’actualisation des cash-flows (flux financiers futurs) de l’investissement, entre autres :

• Les impacts fiscaux de l’investissement vis-à-vis de l’impôt sur le revenu, de la taxe foncière et des prélèvements sociaux,

• L’effet de levier du crédit immobilier (le remboursement du crédit),

• L’évolution du loyer,

• L’évolution du tarif immobilier,

• L’impôt sur la plus-value immobilière. 

L’investissement immobilier ne se résume donc pas uniquement à la perception du loyer. Au fil du temps, des flux négatifs et des flux positifs viendront marquer le projet d’investissement. En considérant ces différents flux et en intégrant les questions de financement, fiscalité et revente, le TRI est plus efficace pour estimer la pertinence de ce dernier.

TRI : une bonne compréhension du facteur temps

L’un des plus gros atouts du TRI, c’est qu’il prend en compte l’effet « temps », son calcul étant basé sur la VAN. Lorsque vous contractez un crédit immobilier pour l’achat du bien de votre rêve, vous ne payez pas directement le prix du logement. Effectivement, c’est la banque qui avance la somme nécessaire. Le rendement ne considère pas une telle donnée. Celle-ci est, pourtant, très importante. Le TRI, quant à lui, tient compte de votre stratégie de financement, de l’évolution réelle des flux financiers et surtout de la date d’exécution du flux.

Pour calculer donc la rentabilité précise d’un placement, il n’est pas identique d’apporter les fonds en cash et de faire un crédit. C’est pourquoi le vocabulaire « taux d’actualisation » est très utilisé dans la définition du taux de rendement interne. Pour faire simple, la valeur d’un montant de 500 euros il y a une dizaine d’années, ne sera pas la même qu’aujourd’hui. Le temps se trouve donc au centre dans cette méthode de calcul.

TRI : un outil de comparaison de deux ou plusieurs investissements entre eux

Il peut vous arriver, comme à tout investisseur d’ailleurs, d’hésiter entre deux types de biens immobiliers. Peut-être que pour le premier bien, les taxes foncières sont relativement élevées et que pour le deuxième les conditions d’emprunt sont délicates. Face à un tel contexte, il n’est pas évident de prendre la bonne décision. Dans ce cas de figure, la technique de calcul du TRI vous permet de faire ressortir des valeurs concrètes et comparables tout en considérant ces spécificités. Elle peut même être utilisée pour confronter deux types d’investissements de nature différente (par exemple, un projet immobilier locatif contre une assurance vie).

TRI : pour faciliter la négociation de son crédit immobilier

Avec le taux de rendement interne, les résultats sont plus précis que ceux du rendement brut, net ou net-net. Et pour cause, le calcul repose sur des données financières complètes de la trésorerie actuelle de chaque investisseur. Vous pourrez évaluer rapidement et facilement si le bien que vous souhaitez acheter est un placement sûr ou non. Cet outil permet ainsi de minimiser les risques de réaliser un mauvais investissement. Dans ce cas, il constitue un atout de négociation de prêt par excellence auprès des établissements bancaires et des sociétés d’assurances.

Quel est le TRI minimum acceptable pour garantir la pertinence d’un investissement ?

Il n’existe pas de règle stricte en ce qui concerne le TRI minimum acceptable. Néanmoins, en tant qu’investisseur, vous devez définir un barème de TRI raisonnable pour vous assurer de la viabilité financière de votre activité. Dans tous les cas, il est toujours recommandé de situer la valeur minimale entre 30 et 50 %. La plupart des établissements bancaires et des organismes d’assurance ne prendront pas de risques si le chiffre est en dessous de cette fourchette.

Différences entre TRI, rendement brut et cash-flow : faire le bon choix d’indicateur

Dans le secteur de l’investissement immobilier, trois indicateurs font souvent la une des débats : le TRI, le rendement brut/net, et le cash-flow. 

Tableau comparatif des indicateurs

Indicateur	Définition rapide	Avantages	Inconvénients	Quand l'utiliser ?
Rendement brut	Loyer annuel ÷ prix d’achat	Facile à calculer	Ne tient compte ni des charges ni des impôts	Pour un premier tri rapide entre plusieurs biens
Rendement net	Rendement brut – charges (hors fiscalité)	Plus précis	Omet toujours la fiscalité, le financement, la revente	Pour affiner l’analyse après la visite
Cash-flow	Revenus – dépenses mensuelles réelles	Permet de voir la rentabilité immédiate	Très dépendant du financement et de la fiscalité	Pour juger la trésorerie mensuelle réelle
TRI	Rendement global sur toute la durée du projet	Inclut valorisation, durée, fiscalité, financement	Calcul plus complexe	Pour évaluer la rentabilité globale d’un investissement

 

Quand utiliser quel indicateur ?

Le rendement brut est un peu comme le coup d’œil rapide en vitrine : "Ah, ce T2 à 8 % brut a l’air sexy !". C’est parfait pour comparer plusieurs biens d’un seul coup d’œil. Mais il ne faut pas s’arrêter là, car ce chiffre ne vous dit pas ce que ce bien va vraiment vous rapporter après la pluie d’impôts et les charges imprévues (on pense à toi, copropriété qui refait la toiture...).

Le rendement net, c’est déjà mieux : vous avez retiré les charges, mais sans la fiscalité ni la valorisation à long terme. C’est comme regarder la bande-annonce d’un film avec un peu plus de contexte. On sent le potentiel… mais on ne sait pas encore s’il y aura une fin heureuse.

Le cash-flow, c’est votre allié du quotidien : il vous dit si, à la fin du mois, votre opération vous laisse du cash ou… un appel de votre banquier. Il vous permet de répondre à la fameuse question : "Est-ce que cet appart me paie mon café ou me coûte des nuits blanches ?"

Enfin, le TRI, c’est le grand chef d’orchestre. Il regarde tout : les loyers, les charges, la fiscalité, le financement, et même la revente du bien. Il a une vision globale et dans le temps. Oui, il est un peu plus technique à manier… mais c’est lui qui vous dira si votre projet est vraiment rentable ou juste une illusion à court terme.

Pourquoi le TRI est le plus complet des trois ?

Parce que le TRI ne s’arrête pas au loyer ou à l’échéance bancaire. Il regarde l’ensemble du cycle de vie de l’investissement, comme un marathonien qui ne se contente pas du premier kilomètre. Il intègre :

• Le coût d’achat (avec ou sans crédit),

• Les flux positifs (loyers, revente),

• Les flux négatifs (charges, impôts, taxes),

• Et surtout… le facteur temps, car 100 € aujourd’hui n’ont pas la même valeur que 100 € dans 10 ans (demandez à n’importe quel retraité ou fan de bitcoin).

C’est donc l’indicateur idéal pour comparer plusieurs projets, évaluer le retour sur investissement global, et prendre des décisions éclairées sur le long terme. Il vous évite de foncer tête baissée dans une "bonne affaire" qui, au final, ne vous laissera que des regrets… et des mensualités.

Quels éléments influencent le TRI ?

Le TRI immobilier, c’est un peu comme une recette de cuisine. Même si vous avez la bonne base (le bien), ce sont les ingrédients que vous y ajoutez — et comment vous les dosez — qui feront toute la différence entre un plat étoilé… et une quiche ratée.

Voyons donc les ingrédients clés qui peuvent faire varier le TRI d’un projet à l’autre.

Le prix d’achat du bien : le nerf de la guerre

On commence fort : le prix d’acquisition est l’un des éléments les plus impactants. Plus vous achetez cher, plus il faudra du temps pour rentabiliser votre investissement. À l’inverse, une bonne affaire dénichée au bon prix peut faire grimper votre TRI en flèche.
Pro tip : le TRI adore les bonnes négociations.

Les charges d’exploitation : les passagers clandestins

Elles ont l’air inoffensives au début, mais elles s’accumulent comme des chaussettes dans une machine à laver.
Entre :

• les frais de copropriété (ascenseur, syndic, jardin que personne n’utilise),

• les travaux d’entretien (ravalement, toiture, chaudière capricieuse),

• et la gestion locative (si vous déléguez),
  … ces dépenses peuvent sérieusement rogner votre rentabilité. Et donc, faire baisser votre TRI plus vite qu’un soufflé mal surveillé.

La durée de détention : le temps, c’est (vraiment) de l’argent

Le TRI prend en compte l’évolution des flux dans le temps. Il ne regarde pas uniquement combien vous gagnez, mais quand vous le gagnez.
Un bien revendu au bout de 5 ans avec une belle plus-value aura un TRI bien plus flatteur que le même bien revendu 15 ans plus tard avec une rentabilité identique.
Un euro gagné aujourd’hui vaut plus qu’un euro gagné dans 10 ans. Le TRI le sait. Il est comme ça, il ne laisse rien passer.

Le type de location : nue, meublée, courte durée… pas les mêmes effets !

Choisir de louer meublé ou nu, ou de partir sur la location courte durée, c’est un peu comme choisir entre un plat maison, un traiteur et un food truck : chaque option a ses avantages, ses contraintes et… ses impacts sur le TRI.

• Location nue : plus stable mais moins rentable.

• Location meublée (LMNP/LMP) : plus rentable grâce à l’amortissement, mais avec plus de turnover.

• Location courte durée (type Airbnb) : potentiellement explosive en rentabilité, mais chronophage et sensible à la législation locale.

Le TRI prendra tout ça en compte, y compris les loyers fluctuants et les périodes de vacance.

Le régime fiscal : ami ou ennemi du TRI ?

La fiscalité peut faire passer votre investissement de "bon plan" à "plan galère" si elle n’est pas bien anticipée. Elle influe sur le montant réel que vous allez percevoir (après impôts), donc sur vos flux nets… donc sur votre TRI.

Quelques régimes possibles :

• LMNP (meublé non professionnel) : amortissement du bien = gros avantage fiscal.

• LMP : pour les gros revenus locatifs.

• SCI à l’IR ou à l’IS : très différent selon le choix d’imposition.

• Micro-foncier / micro-BIC : simple, mais moins optimisé.

Conseil : le TRI adore les régimes bien choisis. Mal choisi, il vous fait la grimace.

TRI et effet de levier du crédit : un duo gagnant ?

Le crédit immobilier, c’est un peu comme un super pouvoir : bien utilisé, il peut décupler la rentabilité d’un projet. Mal maîtrisé, en revanche… il peut aussi faire tomber un investisseur de haut. Mais lorsque tout est bien calibré, le TRI (Taux de Rendement Interne) et l’effet de levier du crédit forment un tandem redoutablement efficace. Voici pourquoi.

Le crédit : catalyseur de rentabilité

Investir avec un crédit, c’est faire appel à l’argent des autres (en l’occurrence, de votre banquier) pour faire fructifier le vôtre. En clair, vous n’avancez qu’une partie du prix du bien, et c’est la banque qui finance le reste. Vous remboursez petit à petit grâce aux loyers perçus, tout en conservant l’intégralité de la valeur du bien à la revente.

Résultat ? Vous avez investi moins d’argent au départ, mais vous profitez pleinement des bénéfices du projet. Le TRI, qui mesure le retour sur investissement en prenant en compte la totalité des flux financiers dans le temps, adore ce genre de montage. Moins vous mettez d’argent personnel pour obtenir un bon résultat, plus le TRI grimpe.

Exemple simple : avec ou sans crédit, ça change tout

Prenons un exemple concret : un bien acheté 100 000 €, loué 6 000 € par an et revendu 120 000 € après 10 ans.

Sans crédit, vous devez sortir la totalité des 100 000 € dès le départ. Votre TRI tourne autour de 4,9 %, ce qui reste correct, mais sans plus.

Maintenant, imaginez que vous n’investissez que 20 000 €, et que la banque vous prête les 80 000 € restants. Si les loyers couvrent grosso modo vos mensualités, et que vous revendez le bien au même prix dans 10 ans, votre TRI passe facilement au-dessus des 13 %. Même opération, même bien, mais un effet de levier qui démultiplie les résultats.

Attention au revers de la médaille

Ce tableau serait trop beau s’il n’y avait pas quelques nuances à poser. Car si le crédit booste le TRI, il peut aussi l’handicaper si le projet est mal ficelé.

Par exemple, un taux d’intérêt trop élevé, un bien difficile à louer ou des vacances locatives prolongées peuvent rapidement faire basculer votre trésorerie dans le rouge. Et le TRI, qui a la mémoire longue, en tiendra compte.

Il faut aussi surveiller votre taux d’endettement : même si les loyers couvrent les mensualités, une accumulation de crédits peut vous fermer la porte à d’autres opportunités d’investissement. Sans oublier que certains frais (assurance emprunteur, frais de dossier, garanties) viennent aussi peser sur les flux et donc sur la rentabilité globale.

Comment améliorer le TRI de son investissement immobilier ?

Objectif : Donner des conseils pratiques pour optimiser son TRI.
Contenu suggéré :

• Négocier à l’achat pour réduire le coût initial

• Choisir un montage fiscal adapté

• Optimiser la gestion locative (loyer au bon prix, taux d’occupation)

• Utiliser intelligemment l’effet de levier du crédit

Comment améliorer le TRI de son investissement immobilier ?

Bonne nouvelle : le TRI n’est pas figé dans le marbre. Contrairement à votre voisin du dessus, qui refuse de baisser sa musique, vous pouvez l’améliorer ! Et ce, dès la phase d’achat et tout au long de la vie du bien.

Voici quelques leviers efficaces pour booster ce fameux taux de rendement interne et transformer un projet "moyen" en véritable succès financier.

Négocier à l’achat : là où tout commence

Vous voulez un TRI qui envoie du lourd ? Commencez par acheter en dessous du prix du marché. Plus vous réduisez le coût d’entrée, plus vos gains futurs auront de poids. Une remise de 10 000 € aujourd’hui, ce n’est pas juste un bon coup : c’est un levier immédiat sur la rentabilité globale.

Et n'oublions pas que le TRI, lui, n’oublie rien. Il vous récompensera pour chaque euro épargné à l’achat. Moralité ? On ne fait pas le timide devant l’agent immobilier.

Choisir un bon régime fiscal : l’arme secrète du TRI

On ne le dira jamais assez : en immobilier, la fiscalité fait (ou défait) la rentabilité. Si vous optez pour le mauvais montage, le fisc pourrait manger une bonne partie de vos bénéfices... et votre TRI fondra comme un glaçon sous le soleil d’août.

Un régime comme le LMNP au réel (avec amortissements) peut faire des merveilles, en réduisant considérablement vos revenus imposables. La SCI à l’IS, dans certains cas, permet aussi une maîtrise fine des charges et des bénéfices réinvestis.

En résumé : si vous voulez un TRI au top, parlez fiscalité dès le départ, pas quand la déclaration d’impôt arrive.

Optimiser la gestion locative : ne laissez pas d’euros dormir

Un bien rentable, c’est un bien qui se loue bien, au bon prix, et sans vacance inutile. Cela peut paraître évident, mais beaucoup de propriétaires laissent filer des centaines (voire des milliers) d’euros par an à cause :

• d’un loyer sous-estimé,

• d’un logement mal présenté,

• ou de vacances locatives mal gérées.

Un logement bien mis en valeur, bien entretenu et bien positionné peut attirer des locataires fiables… et faire grimper vos recettes locatives, donc votre TRI.
Et si vous avez peur de mal faire, pensez à déléguer à une agence compétente, ou à automatiser certaines tâches.

Utiliser l’effet de levier du crédit avec intelligence

On en a parlé un peu plus tôt, mais ça mérite un rappel : le crédit est un levier incroyable… à condition de savoir s’en servir. En injectant moins de fonds propres et en empruntant à un taux raisonnable, vous pouvez décupler votre TRI.

Mais attention à ne pas voir trop grand : un effet de levier trop élevé, sans filets de sécurité (comme une épargne de secours ou une assurance loyers impayés), peut se retourner contre vous.

Le bon équilibre ? Emprunter quand c’est pertinent, mais avec un projet solide, des chiffres réalistes, et un plan B si les loyers baissent ou si le marché tourne.

Ce qu'il faut retenir

Investir dans l’immobilier, ce n’est pas uniquement choisir un joli carrelage ou un quartier à la mode. C’est surtout savoir où on met les pieds financièrement. Et c’est là que le TRI (Taux de Rendement Interne) prend tout son sens : il vous donne une vision globale, chiffrée, réaliste et prospective de votre projet.

Vous avez maintenant les clés pour comprendre cet indicateur redoutablement efficace. Il ne remplace pas votre intuition, mais il la challenge avec des chiffres. Et ça, c’est précieux.

Alors… que faire maintenant de tout ça ?
Eh bien, il est temps de passer à l’action !

FAQ sur le TRI immobilier

Parce qu’on sait que le Taux de Rendement Interne (TRI) peut parfois faire tourner les têtes plus vite qu’un taux variable en pleine inflation, voici une série de questions-réponses pour vous éclairer. Promis, pas de jargon inutile ni de formules qui donnent envie de changer de métier.

Le TRI peut-il être négatif ?

Oui, et ce n’est pas une blague.
Un TRI négatif signifie que votre investissement vous fait perdre de l’argent, une fois tous les flux financiers pris en compte (achat, charges, impôts, revente, etc.). Cela peut arriver si vous achetez trop cher, louez trop bas, ou si les charges dépassent les revenus.

En clair : votre bien est en déficit… et pas fiscalement, cette fois.
Si vous voyez un TRI en dessous de zéro, fuyez ou renégociez votre projet.

Un bon TRI garantit-il une bonne rentabilité ?

Pas nécessairement.
Le TRI est un super indicateur, mais ce n’est pas une boule de cristal. Il vous donne une projection sur la rentabilité globale de votre projet, en tenant compte du facteur temps et des différents flux financiers. Mais il repose sur des hypothèses : loyers constants, revente à tel prix, fiscalité inchangée…

En d'autres termes, un TRI élevé sur le papier ne garantit pas que tout se passera bien dans la vraie vie. Surtout si le locataire décide de partir avec la caution… et les radiateurs.

Que faire si mon TRI est inférieur à 5 % ?

D’abord, pas de panique. Ce n’est pas forcément catastrophique, mais c’est un signal à prendre au sérieux.
Posez-vous les bonnes questions :

• Le prix d’achat est-il trop élevé ?

• Les charges sont-elles sous-estimées ?

• Le mode de location est-il optimisé ?

• Avez-vous choisi le bon régime fiscal ?

Un TRI inférieur à 5 % peut convenir dans certains cas (placement patrimonial, zone très sécurisée), mais pour un investissement locatif à but lucratif, ça reste faible. Dans ce cas, mieux vaut revoir votre montage ou chercher une meilleure opportunité.
Petit rappel : un bon investissement se décide avant l’achat, pas après la signature chez le notaire.

Est-il possible de calculer le TRI d’un projet en VEFA ?

Oui, tout à fait !
La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), malgré son nom un peu intimidant, permet aussi de calculer un TRI. Il suffit d’anticiper les flux futurs : appels de fonds pendant la construction, frais de notaire, charges de copropriété estimées, loyer espéré une fois livré, fiscalité applicable, et valeur de revente probable.

C’est plus délicat, car on travaille ici avec des projections pures, sans historique réel, donc il faudra être rigoureux sur les hypothèses. Mais avec un bon simulateur ou un tableur bien construit, c’est tout à fait faisable.