Rendement locatif à Paris en 2024 : calcul et conseils

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Paris a la réputation de faire partie des plus belles villes du monde. Elle jouit d’une position stratégique au cœur de l’Europe. En outre, elle constitue le poumon économique de la France, avec la présence de principaux sièges d’entreprises. En effet, elle séduit de nombreux jeunes cadres qui convoitent les appartements de petites surfaces. Étant également une ville étudiante, elle accueille chaque année plusieurs milliers d'universitaires qui dopent le secteur locatif de studio, T1 ou T2. Investir à Paris, c’est donc choisir un marché immobilier tendu où la demande locative ne fléchit pas tout au long de l’année. En 2024, les offres n’arrivent pas encore à répondre convenablement aux besoins en logement locatif. Voilà de quoi inciter les investisseurs immobiliers.

Formule générale pour calculer le taux de rendement locatif brut

La France compte environ 34 955 villes. Pour chacune d’elles, un investissement locatif réussi s’explique avant tout par un taux de rendement élevé. Pour connaître ce ratio, qui mesure le revenu généré par un logement en location par rapport à son prix d'achat, il convient de faire un calcul. La formule est simple : 

Loyer mensuel (x 12) / prix d'acquisition x 100

À noter que ce mode de calcul s’applique à toutes les villes de France. Une telle opération permet d’étudier l’intérêt d’un investissement locatif. En principe, le calcul s’effectue avant d’entamer quelconque démarche liée au projet immobilier.

Calcul du rendement locatif à Paris en 2024

Dans le monde, il existe plusieurs villes qui portent le nom de Paris, mais la plus connue est la capitale de la France. Celle-ci présente d’innombrables atouts en investissement immobilier locatif avec une rentabilité intéressante.

Rendement locatif brut d’un investissement immobilier parisien

À Paris, le marché immobilier ne se développe pas assez, car les terrains constructibles se font de plus en plus rares. Ce manque d’offre amplifie donc la demande en logement locatif à laquelle la ville ne peut plus répondre. À cela s’ajoute l’arrivée massive des étudiants, jeunes actifs et chercheurs d’emplois, donnant ainsi lieu à un marché immobilier tendu. En effet, un appartement se loue rapidement, entre 24 et 48 heures.

À part cela, le prix de l’immobilier a baissé dans la ville de Paris. De quoi inciter les investisseurs à faire un achat locatif très intéressant. D’après le baromètre des experts immobiliers, le coût passe sous la barre des 10 000 €/m2 en 2024. Vous vous demandez les causes du recul du prix de logement parisien ? Les raisons sont l’inflation, la hausse du taux d’intérêt du crédit immobilier et le durcissement des mesures en faveur de la transition énergétique. La capitale de France renvoie donc à l’une des villes françaises où il faut réaliser un placement immobilier en 2024.

Il faut dire que chaque investissement immobilier locatif à Paris rime avec succès. Pour en être convaincue, vous pouvez vous référer à la rentabilité locative brute que cette ville de France affiche fièrement en 2024. Pour le calcul, il convient de suivre la formule donnée antérieurement. En pratique, le loyer mensuel au métré à Paris s’élève à 31 €. Puis, multipliez ce coût par 12 et divisez le résultat par le prix immobilier au mètre carré, notamment 9 644 €. Enfin, multipliez le tout par 100 pour obtenir 3,85. D’après ce calcul, le taux de rendement locatif brut dans la ville de Paris avoisine les 3,85 %.

Rendement locatif net d’un investissement immobilier parisien

Toutefois, pour voir la réalité du rendement du projet immobilier, faites le calcul de la rentabilité dite nette. Cette dernière prend en compte l’intégralité des charges à payer pendant la location de votre bien. Voici la formule pour l’opération : 

Rentabilité locative nette = (montant du loyer mensuel × 12) × 100 - (charges locatives) / prix d’achat

Si votre investissement immobilier à Paris a nécessité la souscription d’un crédit, alors les intérêts d'emprunt sont déduits des revenus. Le montant des mensualités entre donc dans les charges locatives et le calcul de la rentabilité locative nette.

Outre ces 2 modes de calcul, il existe le rendement locatif net. C’est l’indicateur le plus réel et le plus pertinent pour étudier l’intérêt d’un investissement immobilier locatif à Paris. Il prend en compte les éventuels avantages fiscaux, les prélèvements sociaux au montant total des loyers, l’assurance impayée…

Rendement locatif Paris

4 conseils pour maximiser l’investissement immobilier à Paris en 2024

L’objectif des investisseurs immobiliers locatifs est que leur projet reste à flot, quel que soit le contexte économique en France. Pour la ville de Paris, voici les conseils pratiques qui permettent de maximiser la rentabilité de ce type d’investissement.

Bien choisir le bien locatif

Paris ou ville de lumière, cité de l’amour, capitale de la mode, etc., tant de surnoms qui la caractérisent comme étant un territoire actif et favorable à l’investissement immobilier locatif. Toutefois, lorsque vous visitez un appartement à acheter pour ensuite le mettre en location, ayez en tête le profil de client que vous ciblez. Ce faisant, votre bien trouvera preneur et génèrera des revenus considérables, voire une rentabilité importante rapidement.

Les appartements de petites surfaces (T1, T2 ou T3) séduiront les nombreux jeunes actifs et étudiants à Paris. Vous pouvez également investir dans la résidence étudiante. Il faut seulement que le patrimoine immobilier se trouve proche des écoles et des moyens de transport en commun. En outre, certains des jeunes actifs ne restent pas vivre à Paris sur le long terme. Dans ce cas, il est intéressant d’investir dans la location meublée. Cette pratique implique souvent la recherche de nouveaux locataires, mais elle explique aussi le loyer assez élevé et donc une meilleure rentabilité.

Pour un investissement dans un logement familial, veillez à ce que celui-ci soit non loin des écoles. Aussi, sachez que certains paramètres peuvent vous obliger à baisser le loyer, comme la pollution sonore. Achetez donc un bien dans un secteur calme et qui dispose de toutes les commodités utiles à la vie quotidienne (commerce et service de proximité).

Miser sur les quartiers ou les arrondissements d’avenir

Pour réaliser un investissement immobilier locatif à Paris, il convient de miser sur les quartiers ou arrondissements sujets à une forte rentabilité. Ce n’est pas en choisissant les plus belles avenues de la ville que vous obtiendrez forcément un meilleur rendement. Même avec des loyers élevés, il s’annonce compliqué d’amortir le prix d’achat au mètre carré très haut.

Pourquoi ne pas privilégier un bien situé dans un quartier ou un arrondissement moins cher, mais à fort potentiel de développement ? En effet, année après année, votre patrimoine deviendra attrayant pour les locataires. Aussi, le coût de l’investissement sera moins onéreux et la rentabilité locative plus intéressante. Vous pouvez aussi acheter un bien ancien, le rénover pour lui donner de la valeur et le louer à un prix considérable, après travaux.

Pour jouir d’un rendement locatif intéressant à Paris, réalisez votre placement dans le quartier ou l'arrondissement de :

Pont de Flandre (Paris 19e arrondissement) : prix immobilier moyen de 7 529 €/m2,

Olympiades-Choisy (Paris 13e arrondissement) : prix immobilier moyen de 7 182 €/m2,

La Chapelle (Paris 18e arrondissement) : prix immobilier moyen de 7 570 €/m2.

En effet, ces coûts d’achat assez bas par rapport aux autres secteurs parisiens vous assurent une rentabilité locative significative.

Privilégier les logements anciens

Le marché immobilier ancien est particulièrement dynamique dans la plupart des villes de l’Hexagone, surtout dans la Ville lumière. Après les travaux de réfection et la mise en location, les logements généreront des revenus aux propriétaires.

À ce propos, les studios et appartements 2 pièces à rénover sont nombreux à Paris. Pour limiter donc votre mise de départ, réalisez un placement immobilier dans l’ancien, dont les prix d’achat sont relativement moins chers que ceux dans le neuf. De plus, vous pouvez profiter des avantages fiscaux de divers dispositifs mis en place par l’État. En effet, vous bénéficierez d’un abattement fiscal proportionnel aux dépenses engagées dans le cadre des travaux de rénovation. Ainsi, vous verrez votre rentabilité optimisée.

Réduire les impôts grâce aux dispositifs fiscaux

En achetant un appartement à mettre en location à Paris, pensez à l’impact de votre recette locative sur vos impôts. Heureusement, il existe divers dispositifs de défiscalisation pour soutenir votre investissement immobilier.

La loi Pinel

L’investissement locatif à Paris en 2024 est au beau fixe. Comme la ville se trouve dans la zone A Bis, elle s’avère éligible à la loi Pinel. Ce dispositif vous aide à réduire vos impôts à un taux de 10,5 % pour une mise en location du logement sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans. Le montant des économies s’élève à 52 500 €.

La loi Pinel offre le même avantage fiscal pour un investissement dans l’ancien. Cependant, vous devez réaliser des travaux de remise à neuf du patrimoine, puis le proposer à la location. À part cela, comme les étudiants sont nombreux à chercher un logement, vous pouvez investir dans la transformation d’un local en résidence étudiante. Le dispositif Pinel prend en compte ce type de projet.

Le statut LMNP

À Paris, l’investissement immobilier sous le statut LMNP (Location meublée non professionnelle) intensifie la rentabilité locative. Pour cause, il s’agit d’un régime fiscal particulier qui ouvre droit à des avantages fiscaux attractifs, comme la réduction d'impôts et la récupération de la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée).

Concrètement, comment ce dispositif garantit-il un rendement significatif à l’investissement immobilier locatif à Paris ? En optant pour le statut LMNP, vos revenus locatifs sont imposés au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour profiter des avantages fiscaux, vous devez déclarer vos revenus sous le régime micro-Bic ou le réel.

Le premier régime du LMNP vous fait profiter d’une réduction d’impôts de 50 % sur votre recette locative. Par ailleurs, le taux de défiscalisation s’élève à 71 % pour une location meublée de tourisme. Le second régime vous aide à déduire de vos impôts le montant estimé de la perte de valeur du patrimoine à cause de l’usure du temps. De même, les coûts des travaux réalisés et l'achat d’ameublement sont décomptés de vos impositions. C’est ainsi que le statut LMNP vous assure une bonne performance en matière de rendement.

À titre indicatif, le statut LMNP profite aux propriétaires de logement en résidences de services, notamment :

  • la résidence étudiante,
  • la résidence senior non médicalisée et médicalisée (Établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD),
  • la résidence d’affaires.

Il s’adresse également à la résidence de tourisme.

La loi Malraux

À Paris et dans les villes de la région, recourez à la loi Malraux pour un investissement immobilier locatif à fort rendement. Elle offre 30 % de réduction d’impôts si votre patrimoine se trouve dans un Quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un secteur concerné par le nouveau programme national de renouvellement urbain. Pour que votre investissement immobilier locatif profite de cette niche fiscale, il faut que le prix des travaux de rénovation grimpe à 100 000 € par an pendant 4 ans.

Rendement locatif Paris

Déléguer la gestion locative à une agence immobilière experte

La bonne gestion locative reste la garantie d’un investissement immobilier à rendement intéressant. Elle englobe différentes missions comme l’encaissement des loyers, le suivi des impayés et la révision des mensualités. Gérer vous-même votre bien locatif alors que vous n’avez pas de compétence dans le domaine juridique et une grande disponibilité impacte la rentabilité de votre investissement. Il est donc judicieux de confier la gestion locative de votre patrimoine à un expert en immobilier locatif.

Au-delà de la gestion locative autonome, il existe :

la gestion locative déléguée : l'investisseur confie l’intégralité de la gestion de l’appartement en location à une agence immobilière ;

la gestion locative semi-déléguée : l'investisseur délègue une partie de l’administration du bien immobilier à une entreprise.

En choisissant l’une des 2 options, vous bénéficiez d’un accompagnement professionnel. Cette aide présente un avantage majeur pour votre investissement immobilier locatif. L’agent fait en sorte que les risques de vacances locatives soient réduits, vous permettant ainsi de percevoir des loyers réguliers. Aussi, il veille au bon état du logement et à la révision des loyers au meilleur taux pour optimiser votre rentabilité locative.

Rendement locatif Paris : les points essentiels à retenir

Le rendement locatif à Paris en 2024 offre une perspective prometteuse aux investisseurs immobiliers. La combinaison de la forte demande locative, due à l'afflux d'étudiants et de jeunes professionnels, avec une baisse des prix au mètre carré, crée un environnement avantageux. Toutefois, pour garantir le succès de son projet immobilier, le choix du bien, la sélection de quartiers et des arrondissements où investir et l'utilisation des dispositifs fiscaux ne doivent pas être négligés. Ces processus ouvrent la voie à une rentabilité optimisée. 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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