Calcul rentabilité locative nette : comment l’estimer ?

Aujourd’hui, de plus en plus d’investisseurs français s’intéressent à l’investissement immobilier. Il s’agit d’un placement dans la pierre permettant de générer des revenus locatifs plus élevés que d’autres placements financiers. Pour s'en assurer, connaître sa rentabilité est primordial. De même, il faut parvenir à l’estimer correctement. Contrairement aux idées reçues, calculer le rendement locatif de son investissement immobilier est, en réalité, assez simple. Vous aimeriez connaître les différentes méthodes et formules de calcul ? Ce guide immobilier vous les dévoilera.

La rentabilité locative, un indicateur clé non négligeable

Dans un premier temps, un investissement locatif consiste à financer l’achat du bien immobilier (appartement ou maison) dans le but de le mettre en location. C’est une activité permettant de percevoir un complément de revenu mensuel stable. Son intérêt est ainsi d’obtenir un bon rendement locatif annuel. Il ne doit pas vous faire perdre de l’argent, mais vous en faire gagner davantage.

Pour mesurer la performance de votre projet d’investissement, le calcul de la rentabilité est ainsi nécessaire, voire indispensable. Souvent exprimé en pourcentage, il s’agit d’un taux vous permettant d’estimer le coût de vos potentiels gains locatifs. À noter que la rentabilité locative et le rendement locatif sont deux termes synonymes dans le monde de l’immobilier.

Calcul d’un rendement brut d’un investissement locatif

Le rendement locatif brut se calcule de façon simple et rapide. Aussi facile qu’il ne prend pas en compte la fiscalité ni les charges de votre location. C’est un indicateur qui permet de vous faire une première idée de la rentabilité de votre investissement. Pour ce faire, il vous suffit de suivre cette formule :

Rendement locatif brut = (montant du loyer mensuel × 12) × 100 / prix d’achat

À souligner que ce prix d’achat désigne le frais d’acquisition du bien.

Pour vous faire une idée, voici un exemple concret du calcul de rendement brut. Par exemple, vous avez fait un investissement immobilier de 120 000 euros (frais d’acquisition compris), avec un futur loyer de 600 euros. 

Calcul du rendement locatif brut : 

600 × 12 = 7 200 euros × 100 / 120 000 = 6 %

Cette évaluation est trop vaste pour bien estimer la plus-value gagnée dans vos investissements immobiliers. Ainsi, il est indispensable de calculer la rentabilité nette.

Calcul d’un rendement net d’un investissement locatif

Appelée également rentabilité nette de charges, la rentabilité locative nette est le ratio de base permettant de calculer le rendement annuel net d’un investissement locatif. Elle prend en compte tous les frais de charge.

Les frais de charges

Une fois propriétaire, sachez que des frais de charges et des taxes s’accumulent. Ainsi, il ne faut négliger aucune charge, outre les impôts fonciers. Pour mieux estimer la plus-value de vos investissements immobiliers, il faut prendre en compte les charges suivantes :

• Les charges locatives non récupérables (charges de copropriété dans un immeuble) ;

• Les dépenses pour les gros travaux et les entretiens ;

• La taxe foncière du logement ;

• Les différents frais de gestion (frais de gestion locative, assurance…) ;

• Les intérêts d’emprunt (si vos achats immobiliers étaient réalisés avec un prêt ou à crédit).

Toutes ces charges doivent être retirées aux loyers perçus par le locataire.

Le calcul proprement dit

Le calcul de la rentabilité locative nette reste le même que celui de la rentabilité brute, mais en retirant les différentes charges locatives. La formule sera comme suit :

Rendement net = (montant du loyer mensuel × 12) × 100  - (charges locatives) / prix d’achat

D’après cette formule, il suffit ainsi de déduire du montant total des loyers espérés les dépenses correspondantes à l’acquisition, mais aussi à la gestion du bien.

Pour vous éclairer, voici un exemple de calcul plus concret. Par exemple, vous avez fait un investissement immobilier de 130 000 euros, avec un futur loyer de 700 euros. Pour les charges, vous avez 800 euros de charges de copropriété, 700 euros de taxe foncière et 400 euros de réparations. Le premier calcul s’effectue sur la somme de toutes ces charges, soit 800 + 700 + 400 = 1 900 euros. Pour calculer le rendement locatif net, le calcul devient : 

(700 × 12) × 100 – (1 900) / 130 000 = 6,4 %

Il faut également ne pas oublier les frais de l’agence immobilière si vous confiez votre gestion locative à un professionnel. Idem pour le coût, le prêt et le crédit immobilier. Notez que ce pourcentage obtenu est une première indication, mais le calcul doit être encore suivi par le calcul de rentabilité nette-nette.

Le rendement net-net ou net d’imposition

Dans ce cas, pour le calcul, vous devez ajouter les éventuels avantages fiscaux, comme celles gagnées sur la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, le déficit foncier, etc. Vous devez également intégrer les prélèvements sociaux au montant total des loyers, l’assurance impayée, les baisses d’impôts, etc. Des éléments à ne pas prendre à la légère lors de votre investissement dans l’immobilier. 

Le taux de rentabilité escompté

Chaque bien immobilier dispose de caractéristiques influant sur sa rentabilité. Pour une maison ou un appartement neuf, par exemple, il coûte généralement plus cher qu’un bien dans l'ancien. Ce bien présente moins de travaux à effectuer. Le taux de rentabilité dépend également de la surface du logement. Une grande surface d’un logement neuf génère une rentabilité plus faible, alors que les petites surfaces se louent plus cher et sont très recherchées par les étudiants. La ville où se situe le bien booste également votre rendement locatif lors d’un projet immobilier.

Dans ce cas, une rentabilité locative dépend donc de plusieurs éléments. D’une façon générale, il est intéressant de réaliser un investissement si la recette est située entre 2 et 7 %. À savoir que plus elle est élevée, plus vos revenus locatifs sont importants. De même, tout dépend de l’investisseur en question, de votre budget, de vos envies et de votre situation patrimoniale.

Le réflexe pour optimiser son rendement locatif

Pour bien estimer votre rendement locatif, sachez qu’il faut également penser à la vacance locative. Parce que votre rentabilité dépend notamment du paiement du loyer, il est ainsi nécessaire de prévoir un ou deux mois de vacances dans vos calculs. En tant que propriétaire, l’absence de locataire peut peser lourd dans votre rendement.

Chaque bien possède des caractéristiques différentes qui influent sur la rentabilité. Pour améliorer vos rendements locatifs, cherchez des biens situés à proximité de toutes les commodités (transports en commun, commerces, établissements, etc.). Dans ce cas, le logement pourra être loué plus cher, mais aussi il reste toujours occupé.

Simulation en ligne pour estimer votre rentabilité

Pour vous faciliter la tâche sur l’estimation des rendements générés par votre location immobilière, nous proposons un simulateur qui vous permet de calculer votre rentabilité. Cela permet de simplifier vos calculs et de gagner du temps dans votre estimation.

L'emplacement et le type de bien : des piliers pour votre rentabilité

Choisir le bon bien, c'est bien. Le choisir au bon endroit, c'est encore mieux ! L'emplacement et le type de bien sont des facteurs clés qui peuvent faire décoller ou plomber votre rentabilité locative. Ne les sous-estimez jamais.

L'emplacement : le secret d'un bon investissement

On le répète souvent : en immobilier, le mot d'ordre est "emplacement!". Un bien bien situé attire plus facilement les locataires et limite la vacance locative. Pensez aux transports en commun (métro, bus, tram), aux commerces de proximité, aux établissements scolaires et universitaires, et aux bassins d'emplois. Une ville dynamique avec un marché du travail florissant sera toujours plus attractive pour les locataires.

Avant d'acheter, plongez-vous dans l'analyse du marché local. Quelle est l'offre de logements disponibles ? Quelle est la demande locative ? Est-ce une ville étudiante, familiale, touristique ? Le dynamisme économique de la ville est un indicateur fort de sa capacité à attirer et retenir les habitants, et donc les locataires.

Petites surfaces ou grandes maisons : quel est le bon pari ?

Le type de bien impacte directement votre rendement. Les petites surfaces (studios, T1) sont souvent très recherchées par les étudiants, les jeunes actifs ou les personnes seules. Elles offrent généralement une rentabilité brute plus élevée au mètre carré. En revanche, elles peuvent avoir un turnover de locataires plus important.

Les grandes surfaces (appartements familiaux, maisons) attirent une clientèle plus stable. La rentabilité brute est souvent moindre au mètre carré, mais le risque de vacance locative est réduit et la gestion peut être plus sereine sur le long terme.

Quant au choix entre neuf et ancien, il a aussi son importance. Le neuf peut offrir des avantages fiscaux (comme la loi Pinel) et moins de travaux immédiats. L'ancien est souvent moins cher à l'achat et permet parfois de réaliser des travaux qui peuvent être fiscalement déductibles, comme nous l'avons vu.

Les spécificités régionales : la France, un marché aux mille visages

N'oubliez pas que la France est un pays aux multiples visages immobiliers. Les rendements locatifs peuvent varier considérablement d'une région à l'autre, et même d'une ville à l'autre au sein d'une même région. Une ville comme Paris, par exemple, aura une rentabilité brute plus faible qu'une ville de province, mais une forte valorisation du bien à long terme. À l'inverse, certaines villes moyennes ou plus petites peuvent offrir des rendements bruts très attractifs, mais avec des risques de vacance locative plus élevés.

Les leviers fiscaux pour booster votre investissement

L'optimisation fiscale, c'est un peu la cerise sur le gâteau de votre investissement. Comprendre les dispositifs existants peut considérablement augmenter votre rentabilité nette. Voici quelques clés pour décrypter ce monde.

La Loi Pinel : réduire vos impôts en investissant dans le neuf

Vous achetez un logement neuf pour le louer ? La Loi Pinel est faite pour vous. Elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. En échange, vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, et louer le bien pendant une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans). C'est un coup de pouce appréciable pour dynamiser certaines zones.

Le statut LMNP : quand meubler rime avec amortir

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime très intéressant. Si vous louez votre bien meublé, vous pouvez bénéficier de ce statut. Son grand atout ? L'amortissement comptable. En clair, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs une partie de la valeur de votre bien et de ses meubles, comme s'ils perdaient de la valeur. Résultat : moins d'impôts sur vos loyers perçus !

Le déficit foncier : transformer les travaux en économies d'impôts

Vous avez acheté un bien ancien qui nécessite des travaux ? Bonne nouvelle ! Si ces travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration ne sont pas récupérables sur le locataire, ils peuvent créer un déficit foncier. Ce déficit, dans certaines limites, peut être déduit de vos autres revenus (salaires par exemple). C'est un excellent moyen de valoriser votre bien tout en réduisant votre facture fiscale.

Des dispositifs plus spécifiques : Denormandie, Malraux, Monuments Historiques

Au-delà des grands classiques, d'autres dispositifs existent pour des projets plus ciblés. La Loi Denormandie encourage l'investissement dans l'ancien avec travaux dans certaines villes. La Loi Malraux et le dispositif Monuments Historiques sont dédiés aux biens d'exception, offrant des réductions d'impôts très significatives pour la rénovation de patrimoines remarquables. Ces options sont plus complexes, mais très avantageuses pour les initiés.

Régime Réel ou Micro-foncier : bien choisir votre casier fiscal

C'est une décision cruciale ! En tant que propriétaire-bailleur, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux principaux pour vos revenus fonciers. Le régime micro-foncier est simple : un abattement de 30% est appliqué sur vos loyers, et le reste est imposé. Le régime réel est plus complexe, mais souvent plus avantageux : vous déduisez l'ensemble de vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière...). Bien choisir entre ces deux options, en fonction de vos charges et de votre situation, peut optimiser considérablement votre imposition. N'hésitez pas à vous faire conseiller pour faire le bon choix !

FAQ - Vos questions fréquentes sur la rentabilité locative

L'investissement immobilier soulève de nombreuses questions. Voici des réponses claires pour vous guider.

Quelle est une bonne rentabilité locative en France ?

Soyons réalistes : il n'y a pas de chiffre magique. Une bonne rentabilité dépend de beaucoup de choses. Elle varie selon la ville, le type de bien et même votre situation. En général, un rendement entre 2 % et 7 % brut est souvent considéré comme intéressant. Mais n'oubliez pas : le plus important, c'est ce qui reste dans votre poche une fois toutes les charges payées !

Comment optimiser mon rendement locatif ?

Plusieurs astuces existent. Bien choisir votre emplacement est crucial. Pensez proximité des transports, commerces, écoles. Ensuite, optimisez vos charges. Négociez les assurances, soyez vigilant sur les frais de gestion. Enfin, explorez les dispositifs fiscaux. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou la loi Pinel peuvent vraiment faire la différence.

Quels sont les principaux risques d'un investissement locatif ?

Tout investissement comporte des risques. Le principal ici ? La vacance locative. Un logement vide, c'est zéro revenu. Un autre risque important est celui des loyers impayés. Heureusement, des assurances existent pour vous protéger. Enfin, les travaux imprévus peuvent peser lourd. Prévoyez toujours une petite enveloppe pour les imprévus.

Faut-il privilégier le neuf ou l'ancien pour une meilleure rentabilité ?

Chacun a ses avantages. Le neuf offre souvent des avantages fiscaux et moins de travaux au départ. Mais il coûte plus cher à l'achat. L'ancien est moins cher, mais peut nécessiter des rénovations. Ces travaux, s'ils sont bien gérés, peuvent même créer du déficit foncier, un atout fiscal intéressant. Le choix dépend de votre budget et de votre stratégie.

Qu'est-ce que le cash flow dans l'immobilier locatif ?

Le cash flow, c'est la différence entre ce que vous encaissez (loyers) et ce que vous dépensez (charges, impôts, remboursement de prêt). Un cash flow positif signifie que votre investissement génère plus d'argent qu'il n'en coûte. C'est l'objectif de tout investisseur avisé : faire en sorte que votre bien s'autofinance, et même vous rapporte un petit plus chaque mois.