Calcul rentabilité locative nette : comment l’estimer ?

Aujourd’hui, de plus en plus d’investisseurs français s’intéressent à l’investissement immobilier. Il s’agit d’un placement dans la pierre permettant de générer des revenus locatifs plus élevés que d’autres placements financiers. Pour s'en assurer, connaître sa rentabilité est primordial. De même, il faut parvenir à l’estimer correctement. Contrairement aux idées reçues, calculer le rendement locatif de son investissement immobilier est, en réalité, assez simple. Vous aimeriez connaître les différentes méthodes et formules de calcul ? Ce guide immobilier vous les dévoilera.

La rentabilité locative, un indicateur clé non négligeable

Dans un premier temps, un investissement locatif consiste à financer l’achat du bien immobilier (appartement ou maison) dans le but de le mettre en location. C’est une activité permettant de percevoir un complément de revenu mensuel stable. Son intérêt est ainsi d’obtenir un bon rendement locatif annuel. Il ne doit pas vous faire perdre de l’argent, mais vous en faire gagner davantage.

Pour mesurer la performance de votre projet d’investissement, le calcul de la rentabilité est ainsi nécessaire, voire indispensable. Souvent exprimé en pourcentage, il s’agit d’un taux vous permettant d’estimer le coût de vos potentiels gains locatifs. À noter que la rentabilité locative et le rendement locatif sont deux termes synonymes dans le monde de l’immobilier.

Calcul d’un rendement brut d’un investissement locatif

Le rendement locatif brut se calcule de façon simple et rapide. Aussi facile qu’il ne prend pas en compte la fiscalité ni les charges de votre location. C’est un indicateur qui permet de vous faire une première idée de la rentabilité de votre investissement. Pour ce faire, il vous suffit de suivre cette formule :

Rendement locatif brut = (montant du loyer mensuel × 12) × 100 / prix d’achat

À souligner que ce prix d’achat désigne le frais d’acquisition du bien.

Pour vous faire une idée, voici un exemple concret du calcul de rendement brut. Par exemple, vous avez fait un investissement immobilier de 120 000 euros (frais d’acquisition compris), avec un futur loyer de 600 euros. 

Calcul du rendement locatif brut : 

600 × 12 = 7 200 euros × 100 / 120 000 = 6 %

Cette évaluation est trop vaste pour bien estimer la plus-value gagnée dans vos investissements immobiliers. Ainsi, il est indispensable de calculer la rentabilité nette.

Calcul d’un rendement net d’un investissement locatif

Appelée également rentabilité nette de charges, la rentabilité locative nette est le ratio de base permettant de calculer le rendement annuel net d’un investissement locatif. Elle prend en compte tous les frais de charge.

Les frais de charges

Une fois propriétaire, sachez que des frais de charges et des taxes s’accumulent. Ainsi, il ne faut négliger aucune charge, outre les impôts fonciers. Pour mieux estimer la plus-value de vos investissements immobiliers, il faut prendre en compte les charges suivantes :

• Les charges locatives non récupérables (charges de copropriété dans un immeuble) ;
• Les dépenses pour les gros travaux et les entretiens ;
• La taxe foncière du logement ;
• Les différents frais de gestion (frais de gestion locative, assurance…) ;
• Les intérêts d’emprunt (si vos achats immobiliers étaient réalisés avec un prêt ou à crédit).

Toutes ces charges doivent être retirées aux loyers perçus par le locataire.

Le calcul proprement dit

Le calcul de la rentabilité locative nette reste le même que celui de la rentabilité brute, mais en retirant les différentes charges locatives. La formule sera comme suit :

Rendement net = (montant du loyer mensuel × 12) × 100  - (charges locatives) / prix d’achat

D’après cette formule, il suffit ainsi de déduire du montant total des loyers espérés les dépenses correspondantes à l’acquisition, mais aussi à la gestion du bien.

Pour vous éclairer, voici un exemple de calcul plus concret. Par exemple, vous avez fait un investissement immobilier de 130 000 euros, avec un futur loyer de 700 euros. Pour les charges, vous avez 800 euros de charges de copropriété, 700 euros de taxe foncière et 400 euros de réparations. Le premier calcul s’effectue sur la somme de toutes ces charges, soit 800 + 700 + 400 = 1 900 euros. Pour calculer le rendement locatif net, le calcul devient : 

(700 × 12) × 100 – (1 900) / 130 000 = 6,4 %

Il faut également ne pas oublier les frais de l’agence immobilière si vous confiez votre gestion locative à un professionnel. Idem pour le coût, le prêt et le crédit immobilier. Notez que ce pourcentage obtenu est une première indication, mais le calcul doit être encore suivi par le calcul de rentabilité nette-nette.

  Le rendement net-net ou net d’imposition

Dans ce cas, pour le calcul, vous devez ajouter les éventuels avantages fiscaux, comme celles gagnées sur la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, le déficit foncier, etc. Vous devez également intégrer les prélèvements sociaux au montant total des loyers, l’assurance impayée, les baisses d’impôts, etc. Des éléments à ne pas prendre à la légère lors de votre investissement dans l’immobilier. 

Le taux de rentabilité escompté

Chaque bien immobilier dispose de caractéristiques influant sur sa rentabilité. Pour une maison ou un appartement neuf, par exemple, il coûte généralement plus cher qu’un bien dans l'ancien. Ce bien présente moins de travaux à effectuer. Le taux de rentabilité dépend également de la surface du logement. Une grande surface d’un logement neuf génère une rentabilité plus faible, alors que les petites surfaces se louent plus cher et sont très recherchées par les étudiants. La ville où se situe le bien booste également votre rendement locatif lors d’un projet immobilier.

Dans ce cas, une rentabilité locative dépend donc de plusieurs éléments. D’une façon générale, il est intéressant de réaliser un investissement si la recette est située entre 2 et 7 %. À savoir que plus elle est élevée, plus vos revenus locatifs sont importants. De même, tout dépend de l’investisseur en question, de votre budget, de vos envies et de votre situation patrimoniale.

Le réflexe pour optimiser son rendement locatif

Pour bien estimer votre rendement locatif, sachez qu’il faut également penser à la vacance locative. Parce que votre rentabilité dépend notamment du paiement du loyer, il est ainsi nécessaire de prévoir un ou deux mois de vacances dans vos calculs. En tant que propriétaire, l’absence de locataire peut peser lourd dans votre rendement.

Chaque bien possède des caractéristiques différentes qui influent sur la rentabilité. Pour améliorer vos rendements locatifs, cherchez des biens situés à proximité de toutes les commodités (transports en commun, commerces, établissements, etc.). Dans ce cas, le logement pourra être loué plus cher, mais aussi il reste toujours occupé.

Simulation en ligne pour estimer votre rentabilité

Pour vous faciliter la tâche sur l’estimation des rendements générés par votre location immobilière, nous proposons un simulateur qui vous permet de calculer votre rentabilité. Cela permet de simplifier vos calculs et de gagner du temps dans votre estimation.